不動産売却の費用と税金
不動産を売却した時に必要な費用と税金
不動産を売却するときに、事前に必要な経費と税金を概算し手元に残る金額の目安を出しておくことは、売却後の資金計画でとても大事なことです。
売却時の諸費用や税金は以下の通りです。
不動産売却にかかる費用・税金の目安
不動産売却にかかる費用・税金の目安を一覧にまとめてみました。
必ず必要となる費用・税金と売却で利益が出た場合に必要な税金があります。
各種費用
- 仲介手数料 :(成約価格×3%+6万円)+消費税
- 印紙代(印紙税): ※売却金額により異なる
- 抵当権抹消登記 登録免許税:不動産の数×1,000円
- 司法書士への報酬:1万円~2万円前後
- 譲渡所得税 長期譲渡所得:20.315%
- 短期譲渡所得:39.63%
不動産の売却で必ず必要な費用・税金
不動産の売却時にかかる費用に「仲介手数料」、必ずかかる税金には「印紙代(印紙税)」と「登録免許税」があります。
仲介手数料
仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。成約金額が400万円を超える場合は、成約価格×3%+6万円+消費税となります。
例)成約価格が1,000万円(消費税別)の場合の仲介手数料
1,000万円×3%+60,000円=360,000円(消費税別)
消費税10%の場合、396,000円となります。
仲介手数料の支払い時期は、一般的に売買契約時に半額、残金決済時に半額です。
印紙代(印紙税)
不動産を売却するときに収入印紙を売買契約書に貼る必要があります。
売買契約時には、売主用と買主用に1通ずつ売買契約書を作成し、それぞれに収入印紙を貼付します。
収入印紙(例えば成約金額が1000万円以上・5000万円以下の場合に1万円)を売主と買主、通常それぞれが負担します。
印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなります。
2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。表にまとめてみましょう。
●契約金額ごとの印紙税一覧
契約金額 | 印紙税(軽減後) |
10万円を超え50万円以下 | 200円 |
50万円を超え100万円以下 | 500円 |
100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
500万円を超え1千万円以下 | 5,000円 |
1千万円を超え5千万円以下 | 10,000円 |
5千万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
50億円を超えるもの | 480,000円 |
もし売主であるあなたが「売買契約書はいらない。コピーが手元にあればいい」とするなら売買契約書は買主用に1部だけ作成することになり、印紙税も1部のみ必要になります。その場合は買主が負担することが一般的ですからあなたが印紙税を払うことはおそらくないでしょう。
ただし、コピーは原本に比べその効力が弱くなるなどデメリットもあるため、やはり正式な売買契約書を残しておくほうが無難です。
登録免許税
不動産売却時に物件の所有者が変わる際に登記にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税には、主に以下の2種類があります。
所有権移転登記(名義変更をする)
抵当権抹消登記(抵当権設定登記を削除する)
所有権移転登記費用については、商習慣として沖縄では売主と買主で折半が多いですが、全国的には買主が負担するのが一般的です。
抵当権抹消登記については、商慣習として売主が負担することになります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産の数×1,000円」を収入印紙で納付する必要があります。土地と建物は別個に数えらえるため、土地と建物では合計2,000円かかります。
また、司法書士への報酬として1万円~2万円前後が相場となっています。
不動産の売却で利益が出た場合に必要な税金
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合には、売却した不動産からの儲け=「譲渡所得」に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が発生します。
譲渡所得には、不動産の保有期間によって、譲渡した年で所有期間が5年超えの「長期譲渡所得」と、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に分かれます。
譲渡所得に関わる税金の算出は、譲渡価額から取得費と譲渡に関わる経費の譲渡費用を控除した「課税譲渡所得」に規定の税率を掛けて計算します。
税率は、長期譲渡所得では所得税15%、住民税5%の合計20%、短期譲渡所得では所得税30%、住民税9%の合計39%です。2037年までは、復興所得税として2.1%が加算されます。
・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
特定の不動産を売った場合の、軽減の特例措置
売った土地建物が、自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良住宅地の造成事業等のために土地を売った場合など、特定の場合については、一般の譲渡に比べて、税金が軽減される特例があります。
主な例としては、次のものがあります。
〇居住用財産を売った場合の特例
・居住用財産を譲渡した場合の、3,000万円特別控除
・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の、軽減税率の特例
・特定の居住用財産の、買換えの特例
・居住用財産の買換えに係る、譲渡損失の繰り越し控除等の特例
・居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等の特例
〇優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の、軽減税率の特例
〇特定事業用資産の、買換えの特例
〇平成21年、22年中に土地を取得した場合の課税の特例
〇特定住宅造成事業等のために、土地を譲渡した場合の1,500万円の特別控除
〇中高層耐火建築物の建設のための買換えの特例
以上が、主な税金が安くなる特例措置です。
居住用財産を売った場合の特例
今回は、自分が住んでいる家を売った場合の軽減措置についてです。
居住用財産を売った場合には、通常、譲渡益(売買で、差引黒字になったもの)が生じたときは、3,000万円特別控除、軽減税率、買換特例といった特例を用いて、税金の軽減を受け、譲渡損(赤字)が生じたときは、特定の場合には、その他の所得との通算や繰り越し控除の特例の適用を受けることができます。
※対象は、以下の通りです。
(1)居住用財産とは
居住用とし使っている、家屋とその土地です。
(2)特例の対象となる居住用財産の譲渡とは
①現に居住している家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。
②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡する場合も、特例の対象になります。(この期間にその家屋を貸せていても、商売に使っていても適用になります。)
③災害などにより、居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年後の年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
④転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日まで
に譲渡すれば、特例の対象になります。
(※取り壊し後にその敷地を貸せたり、事業のために使うと、特例は受けられませんので、ご注意ください。)
(3)特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません、(適用外)
①配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
②本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社
(4)特例の適用は3年に1度だけ
居住用財産の特例は、3年に1度だけしか適用を受けられません。
(注)譲渡の日:原則として引き渡した日ですが、契約した日とすることができます。
以上のように、居住用財産を売って、(黒字)がでる場合の特例には、3種類ありますが、このうちどの特例を適用すべきか迷うところですね。
これらの特例をよく検討して、最も適した特例を利用して頂きたいものです。
※重要なことなので繰り返しになりますが、以下に各特例の適用要件と、計算方法について説明します。
[[譲渡益(黒字)がでた場合]]
【3,000万円特別控除】
居住用財産を譲渡した場合に、所有している年数に関係なく、受けられます。
また、相続等によって取得した、空き家等(被相続人の居住用)を売った場合も一定の要件を満たせば、適用を受けることができます。
但し、収用等の特別控除、または買換えの特例など、他の特例の適用を受ける場合や、この特例を受けるためのみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。
居住用不動産の売却時に税金が軽減される特例
3,000万円特別控除
居住用の不動産を売却した場合、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用対象となります。所有者が住んでいる家を売却した場合や、住まなくなった日から3年目の3月31日までの売却の場合に、課税譲渡所得から3000万円が控除されるものです。
前年か前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例などを受けていないといった条件があります。
[[譲渡損(赤字)がでた場合]]
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
不動産を売却したときには利益が出るとは限らず、損失を被るケースもあります。原則として他の所得からは損失を控除できませんが、特例に合致する場合に限り、控除することが可能です。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は2021年12月31日までに、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が出た場合、その損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除ができるものです。
マイホーム(旧居宅)を2021年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失が出たときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
どちらの特例も、このほかにも適用除外となる条件がありますので、確認が必要です。
税金は理解しているほど、得をしやすいものです。不動産を売却する際には、事前に税金について調べておき、節税対策が図れるようにしましょう。
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