情報とお知らせ

2022-09-15 18:00:00
住宅ローンが終わっても修繕の負担に備えましょう!

 

◆えっ!こんなに費用がかかるの・・・!?

 

新築でマイホームを購入して、そろそろ家の外壁の塗り替え時期かなと思い、どのくらい費用がかかるのか調べたところ、屋根の補修費用なども含めて、なんと100万円以上もかかってしまったなんてことは、決して他人ごとではありません。せっかく住宅ローンも終わりそうなのに、いったいこれからいくらのお金が必要になるのでしょうか。

 

◆戸建住宅築後30年の修繕の目安

 

標準的な戸建住宅の場合、屋根(80万円)、給排水管(90万円)や給湯器(40万円)の交換、シロアリ対策(15万円)やバルコニーの防水(30万円)などで、数百万円がかかり、その他にも必要に応じて、ユニットバスや、雨どいの修繕にも費用が必要になってきます。建て替えをせずに、修繕を繰り返していると、意外と費用はかかります。今は、慢性的な人手不足などを背景に工事費用も上昇していることも頭が痛い問題です。

 

◆負担があるのはマンションも同じ!

 

修繕費用の負担は、もちろん戸建住宅だけではなく、マンションも同じです。戸建とは異なって、毎月修繕費用を積み立てているのが普通ですが、それだけでは安心できない可能性もあります。実際に国交省の調査(マンション総合調査)では、3割以上のマンションが元々の計画に対して、修繕のための積立金が不足していると回答しているようです。

 

◆修繕費の計画も人生設計にいれましょう

 

資金がなくて修繕を先延ばしすると危険が増えてきます。出来る限り優先度の高い工事に絞って選択していくようにしてください。これからは、省エネ性の向上やバリアフリー化なども必要になる可能性があります。計画的に必要資金を考えていきましょう。(※文中にでてくる金額は目安です)


2022-09-13 13:42:00
古家付の土地の売却!解体?そのまま売却?

古い家がある土地を売却する場合、そのままで売りに出した方が良いのか、建物を解体して更地で出した方が良いのか、悩みどころですね。

一概にどれがいいのか言えず、物件状況に大きく左右されますが、ここでは一般的なメリットデメリットを大まかなに記させていただきます。

 

解体して更地で売却するメリット

土地の相場価格で売却することができ、買主様がすぐに家を建てられるので売却しやすくなります。また、売却まで、駐車場として貸すこともできます。

 

解体して更地で売却するデメリット

解体費用を売主様が負担しなければならないことになります。もし、解体後も売却できないと固定資産税が高くなります。

 

古家付土地で売却するメリット

解体費用を売主様が負担しなくてよく、買主様がそのまま住む場合は値引きが少なくて済む場合があります。固定資産税が(約6倍)高くなる心配もありません。

 

古家付土地で売却するデメリット

解体費用分の値引きを買主様から要求される場合があります。空き家の状態が続くと管理コストがかかることにもなります。

 

以上、ご参考になれば幸いです。


2022-08-20 17:30:00
ビクトリー企画株式会社が、売主様のマイホーム査定で大切にしていること

物件査定のご依頼を頂いた時、不動産会社として価格をつけることになります。不動産会社が言うのもなんですが、実は、この時は売主様が不動産会社を査定する絶好のタイミングにもなります。

不動産会社は物件を査定するために売主様に様々な事を聞き、不動産のプロとしての見解によって価格の説明と根拠を示します。

売主様に対し、売却のプロセスや方法について細かく説明する必要もあります。

 

そこで、担当者が、一体どのような説明をするのかということに注目をするのです。「お客様を大切にする風土文化」のある不動産会社なら、売主様が理解しやすいように説明をするでしょう。

資料も充実させ、一般の人でも理解しやすいような配慮がなされています。お客様を大切にすることは、決して「口が上手い」ということではありません。

「一生懸命分かりやすく説明しようとしている姿勢」が大切だと思っています。


2022-08-19 10:29:00
思ったより大変!?相続で戸籍集め!?

◆相続に伴う資産の名義変更に必要です

相続では、預貯金は銀行、株式は証券会社、不動産は法務局など、手続きや届出のときに、たびたび戸籍謄本が必要になります。当然、お亡くなりになった人(被相続人)の分も必要で、戸籍集めは、場合によって大変な作業になることもあります。

 

◆現存の戸籍だけでは分からないことも・・

相続で被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を揃えるのは、相続人が誰で、何人いるのかを確定するためです。引越しなどの度に転籍をしていると、それだけ戸籍が増えていきます。戸籍は転籍や結婚などで書き換えられますが、それ以前の記載は一部省略されるため、離婚した相手との間に子供がいたり、認知した子供がいたりしても、現存の戸籍だけでは分からないケースもあります。そのため、通常は、最後の本籍地で戸籍を取得した後に、転籍や結婚を手掛かりに出生まで遡ることになります。

 

戸籍は郵送でも取り寄せることが出来ます。集めた戸籍は遺産の名義変更に必要なそれぞれの手続きに使います。各手続きで戸籍の束が必要になるため、提出先が多いと厄介になります。戸籍などの書類は、希望をすれば返却してくれる場合もありますが、時間がかかることもあり、1つの束を使いまわすと時間がかかり、手続きに必要な数だけ用意するとそれだけ費用もかかります。

 

◆そんな不便を減らす制度もあります

名義変更の手続きに必要な戸籍について、面倒を減らす制度が「法定相続情報証明制度」です。集めた戸籍と必要な資料を法務局に提出すると、一覧図を保管してくれて、確認済みの一覧図の写しを無料で必要な枚数を交付してくれます。このような制度も知って上手に活用してください。


2022-07-30 17:08:00
改正民法による相続登記の所有者不明土地関連法について

 今回は所有者がわからない不動産について法律の扱いが変わる話をご紹介したいと思います。

改正民法施行は再来年 4 月、相続登記の義務化は令和 6 年4月からになります。

 

 (所有者不明土地関連法の改正について )

 

 2021年の通常国会で、所有者不明土地問題に関連する法律の改正がなされました。具

体的には、不動産登記法、民法(物権法・相続法)を中心にして、関係する20以上の

法律が改正され、また、土地を国に帰属させるための特別法も制定されました。

 

所有者不明土地とは、不動産登記簿、住民票、戸籍、法人登記簿等により相当な努力

を払い必要な調査を尽くしても、所有者が誰か、その氏名(自然人)又は名称(法人)

を特定することができない土地(所有者の特定不能の場合)、及び、所有者が誰かを特定

することはできても、その所在を知ることができない土地(所有者の所在不明の場合)

をいうとされています。

 

特に沖縄においては、沖縄戦において、多くの住民が戦闘に巻き込まれ、尊い人命や貴重な

財産が失われました。また沖縄は焦土と化し、砲撃や基地建設により地形は変容し、原状

確認が不可能な程に破壊され、そのうえ、土地の所有者を証する書類である公図・公簿、

土地台帳等も焼失してしまいました。

 

終戦後、米軍は、占領政策を遂行するうえで土地所有権を中心とする公図、公簿類を早急に

再製する必要に迫られたことから、公有地及び私有地の土地所有権を確定するための土地

所有権認定作業(1946年~1951年)が行われました。

 

この所有権認定作業時に、何らかの事情により所有者から申請のなかった土地、申請は

されたが所有権証明書の受領がなかった土地、所有権証明書を受領したが土地登記所への

登記申請がなされなかった土地が所有者不明土地となり現在に至っています。

 

さらに、沖縄県内においても相続登記がなされないまま、相続が繰り返されることにより

所有者不明土地が年々増加しており社会的な損失となっております。

 

☆所有者不明土地関連法のポイントの一つに相続登記の義務化があります。

 

  相続開始(被相続人の死亡)時から3年以内に相続登記をしないと過料の制裁がな

されることとなったので、注意しなければなりません。

なお、「過料」とは、法令違反行為に対して課される金銭罰であるが、刑罰である

「罰金」や「科料」とは異なるものです。

  

但し、救済措置もありまして、以下にご紹介します。

 

相続人申告登記の新設 

 

(1)意義

 

 登記を申請する者の負担を軽減するため、相続人からの簡易な申出による氏名・住

所のみの報告的な登記を新設し、相続が開始したこと及び申請人が法定相続人である

ことを申告することができることとされました。

 

 その結果、相続開始後は、従来からある①法定相続登記と②遺産分割登記のほかに、

新たに③相続人申告登記(共有持分割合についての記載がなく、対抗要件とはならな

いもの)が加わることになりました。

 

(2)内容【不動産登記法第76条の3】

 

 ① 前記1の相続登記を申請する義務を負う者は、登記官に対し、所有権の登記名義

人について相続が開始したことと、自らが当該所有権の登記名義人の相続人である

ことを申し出ることができるとあります。

 

 ② 前記1の期間内にこの申出をした者は、前記1に規定する相続登記を申請する義

務を履行したものとみなします。

 

 ③ ①の規定による申出をした者は、その後、遺産分割によって所有権を取得したと

きは、その遺産の分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければな

らなりません。

 

(3)ポイント

 

① 相続登記が義務化されたことに対する負担の軽減策となります。

 

② この登記は「報告的な登記」であり「権利の登記」ではないため、対抗要件には

なりません。(※対抗要件とは、権利変動の効果等を第三者に主張するための要件であ

る。対抗要件を得るためには、前記1の相続登記等をする必要がある。)

 

③ また、登記の申請に際して提出する資料も、「共有持分の割合」についてのもの

までは要求されていません。

具体的には、単に申出人が法定相続人の一人であることが分かる限度での戸籍謄抄本を

提供すればよいです。

 

たとえば、配偶者については現在の戸籍謄抄本のみで足り、子については被相続人

である親の氏名が記載されている子の現在の戸籍謄抄本のみで足りるとされています。

 

④ この報告的な登記をした後で遺産分割により所有権を取得したときは、それから

3年以内に前記1の相続登記を行う義務があります。

 

以上令和6年の4月からは、相続登記の扱いが変わりますので、注意が必要ですね。

 

今回も最後までお読みいただき、感謝申し上げます。ありがとうございました。


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