情報とお知らせ

2021-10-05 11:30:00
不動産仲介手数料無料は、本当にお得?

「安直な手数料値引きは、担当者のやる気をそぐだけ」のことも

不動産売買の広告には、仲介手数料無料、半額、値引きをうたい文句にしているものがあります。

実際の営業活動でも、「仲介手数料をお安くしますから、ぜひ当社にご依頼ください」と、不動産会社が売り込むことがあります。

反対にお客さまから、「仲介手数料を割引してよ」と言われることもあります。

しかし、仲介手数料は簡単に値引きしないほうがよいと思います。

良心的な不動産会社の担当者は、売主様の利益を考えて、自社に託してくださった物件をできるだけ好条件で売ろうと、一生懸命に努力をしています。

正当な報酬が得られないとなると、頑張っている人ほど空しく感じるでしょう。

仲介手数料を値切った売主さんは、その場は得をした気分になるかもしれませんが、担当者のモチベーションが下がってしまいます。

安直な値引きは、けっして売主さんの得にはならないと思います。

 

「物件の囲い込み」で、かえって売主様が損をすることがあります。

※「物件の囲い込み」とは、不動産会社が自社の利益を優先して売主買主双方から両手手数料を狙い、他社に情報を出さず、自社顧客のみに営業活動すること。

その結果、なかなか売れないことや、物件価格をコントロールされ安くなる可能があります。

 

うまい話にはウラがあり、タダより高いものはない

不動産会社が値引きを申し出る背景には、そうまでしてでも媒介契約を取りたいという気持ちが透けて見えます。

少しくらい仲介手数料を割り引いても、媒介契約を結んで売却物件を手にしたら、あとはそれを囲い込み、両手仲介に持ち込めば簡単に元がとれてしまいます。

仲介手数料無料をうたいながら、事務手数料などの名目で、数十万円を請求するケースもあります。うまい話にはウラがある、タダより高いものはないと、考えておいたほうが安全です。

しかし、仲介手数料を値引きする、無料にするというのは、違法というわけではありません。当社もキャンペーンなどで各種サービスをすることがあります。

ともあれ、基本的には法定の手数料を報酬としてきちんと払い、担当者にはしっかり仕事をしてもらって、互いに気持ちよく取引を行うことが、本来のあり方ではないかと思います。

ただし、いい加減な仕事は論外なので、仲介会社を替えることをお勧めいたします。


2021-10-01 13:44:00
不動産を売却したときの税金は?

今日は不動産を売却した場合の税金についてです。

売却した翌年に確定申告しなければなりませんが、売却後の手残り金額がいくらになるのか、

売主様にとって非常に重要な問題となります。売却計画をなされる際の、ご参考になれば幸いです。

※実際には税理士にご確認してください。

 

支払う税額を計算するには、課税譲渡所得金額に税率を掛けます。

 

因みに、復興特別所得税を入れた税率は

保有期間5年超の長期譲渡所得税は、20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

保有期間5年未満の短期譲渡所得税は、39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

となります。

 

では、課税譲渡所得金額はどのように計算するのか

「譲渡所得金額」は、以下の通り計算します。

 

課税譲渡職金額=譲渡価格(売った値段)- 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

 

取得費になるもの(4,5,6は、事業用であれば経費、非事業用であれば取得費になります。)

1、売却する土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)

2、購入時の仲介料

3、購入時の立退料等

4、購入時の売買契約書の印紙代

5、購入時の登録免許税・登録手数料(所有権移転や抵当権設定など)

6、不動産取得税

7、搬入費・据付費

8、建物等取壊し費用

9、固定資産税精算金

10、利用開始までの借入金の利息、2棟目は取得費か必要経費になる

 

※尚、購入時の契約書、領収書等で確認します。

 

譲渡費用になるもの

1、売却時の仲介料

2、売却するための測量費

3、売却するために使った広告費

4、売却時の売買契約書に貼る印紙代

 

特別控除になるもの

 

※RC事業用建物の償却率は0.022、因みに耐用年数は47年です。

建物取得費 = 建物購入代金 - 減価償却費

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

 

※譲渡所得税計算は以下のサイトのシミュレーションが分かりやすいです。

ご参考になれば幸いです。

不動産経費税金シミュレーション.png


2021-04-29 16:00:00
うるま市の中心街に近く、築1年の売アパートが出ました!

平成29年6月築、価格1億8千万円、年収840万円、うるま市の中心街に近く、市役所や病院、スーパー、幼・小・中・高校が半径1km以内あり、さらに発展が期待できる立地です!

市街化区域、第一種住居専用地域、全室南向きの2LDK12室・駐車場17台、オートロックで若者好に大変好評で現在満室!、あめりかや通り沿い(公道)の角地、道路幅員12m、間口37m

※詳しい間取り及び収入に関しては、お問い合わせください。

 

☆詳しくは、下記のPDFをご覧ください。

pdf (沖宅建用)うるま市グラード安慶名.pdf (0.67MB)

 

 

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お問合せ先

098-836-2001

 

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2021-04-28 17:09:00

お客様のご対応をさせて頂いていると、昔は家を持っていることは良いことでしたが、今では家を持つことが負担になる場合もあるようです。

家族などの身寄りもなく、おひとりで生活している方も増えてきています。

そのため、自宅等の相続をさせる当てがなく、不安を感じている方がいらっしゃいます。

将来自宅の売却をし、老人ホームなどの施設への入居を考えている方もいるでしょう。

しかし、いざ売却をしようとしてもすぐに現金化ができるとは限りません。

思っていた金額よりも低い金額でしか売却できないケースや、訳アリの不動産、その他に不動産の場所や状況・状態によっては、売却自体ができない(買手がつかない)こともあり得ます。

そうすると、目的であった施設入居する資金が準備できないなどの事態にもなりかねません。

そのため、将来不動産を売却等する可能性があるのであれば、不動産の時価イメージや、売却をしようとしたときにどの様な問題があるのかを事前に不動産会社などにお話を聞きに行くのも一つの手かもしれません。

当社では不動産調査のみのご依頼も承っています。お気軽にご相談ください。

 

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2020-02-12 16:36:00
中古住宅売買での売主様の選択肢

古家売買方法の選択

 

 

古い家を売却するときにいつくかの選択肢があります。

 

この家が築年数とともに重要な問題は建物の傷み具合です。それによって選択肢がかわります。

 

まずは、買主の立場に立って考えてみましょう。

この物件の購入を考えている方にとって売買価格が土地のみの評価であれば、通常2つの選択肢が考えられます。

 

 

1、この建物をそのまま残しリフォームする。

 

その場合、売買価格+リフォーム代金かけても、新築物件よりどれくらい安いか、あと何年くらい住むのかが判断材料の重要な一つとなるでしょう。

リフォーム代金も、柱、梁、壁、屋根などの主要躯体部分の老朽化の状態や内装設備の活かし方がどの程度できるかにより大きく変わります。

やはり、事前の見積が必須となります。

 

建物が専門機関による住宅診断(住宅インスペクション)を行い躯体や給排水設備等の状況調査の、

指摘箇所を修繕することで瑕疵担保責任保険に加入することもできます。

状況調査報告書があれば、無駄なリフォームをしないで予算の削減につながります。

 

本当に立地が気に入っていて、リフォームすれば何とかなりそうな物件で住宅診断(住宅インスペクション)が行われていなければ、

建物の規模にもよりますが、費用は5~10万円でできますので売主の了解を得て買主の負担で行い、購入するかどうかの判断をする。

または、状況調査報告書は売主に交付するとして、相談により売主負担で行い瑕疵担保責任保険は買主負担で行う場合もあると思います。

 

 

もちろん物件を決めるのにはそれ以外の条件はたくさんあります。

立地や環境、職場や実家への距離、交通の利便性、子供たちの校区、など優先順位を決めて総合的に判断すると思います。

なかには、なかなかでない地域から中古物件が出ていて、少々高くても購入するケースもよくあります。

その人にとっての優先順位はそれぞれありますので当然でしょう。

 

2、建物を解体して更地にして新築物件を建てる。

 

その場合、解体費用がいくらかかるかと費用の捻出をどうするかですが、

まず、解体費用はアスベストの有無とアスベスト使用規模によって大きく変わってきます。

現在はアスベスト処理の法律の定めのが厳しくなり、検査ひとつするにしても費用が掛かります。

そして、解体後の物件費用と解体費用を合わせた価格が土地価格の相場と比較してどうかが、ひとつの目安になるでしょう

 

もちろん物件にはひとつとして同じものがありませんので、

土地の立地や様々な周辺環境、形状、道路や隣地との高低差などや沖縄では敷地内に井戸のある無しも影響します。

 

このような検討事項は、あくまでも一部ではありますが、買主は以上のようなことを踏まえて購入判断すると思われます。

 

 

1、売主としては、建物を解体せずに少しでも物件の価値を上げて売るためには、以下のことがあげられます。

 

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①空き室にして売り出すことが可能なら、清掃をして出来るだけ清潔感をだす。

これは、とても重要なことです。プロにお願いすることが良いですが、

費用をかけずとも自分でできる範囲で清掃することでも大分見栄えが変わります。買主の購入判断に大きく影響します。

 

居住しながら売り出すにしてもできる限り清掃をきちんとして内覧させることにより、見る人に良い印象を与えます。

 

②住宅診断(住宅インスペクション)を行い売り出す。

これは、買主の安心感が増しますので、売買価格に付加価値を上乗せできます。

 

③リフォームをして売り出す。

費用はかかりますが売りやすいだけでなく、場合によってはそのまま売り出す価格+リフォーム費用よりも高値で売れることがあります。

人気があれば、売主側の条件を有利につけながら売主主導で売買を進めることが出来ます、もっともやりすぎは禁物ですが。

 

④住宅診断(住宅インスペクション)+リフォーム+瑕疵担保責任保険付きで売り出す。

これは、最強の付加価値です。ただし、③も同じですが費用が掛かりますし、リフォームをどの程度するのかリフォーム後の売却価格の予想がとても大事になります。

もっとも元の建物の築年数や老朽化の程度によってはなにもしないほうが良い場合もありますので、それも、専門家と相談して決めるのが良いでしょう。

 

 

2、現況売買で引渡し解体は買主に任せる。

 

買主側の立場に立った前述の解体費用を捻出しなければならないので、個人ではなかなか買い手が見つかりにくいと思います。

また、急いで売却しなければならない事情がある場合、更地相場価格から解体費用を差し引いての価格かそれ以下の契約になりかねません。

つまり、更地で5000万円で売れるとして、建物の解体費用が500万円かかる場合、差し引いて4500万円の売買価格となります。つまり、この場合建物はマイナス資産となります。

 

 

3、売主が建物を解体して更地引渡しを条件に売り出す。

 

老朽化が著しい場合やむを得ないと思います。前述の解体費用がどれくらいかによって売却価格が決まりますが、まず、解体費用をどのように捻出するかが課題です。

ただし、解体費用を更地価格に上乗せして売ることは難しいでしょう。

 

今回は、ここまでといたします。最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

素晴らし選択が出来ますように、あなたの「幸せ不動産ライフ」を心から念願しております。

 

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