◆日本の国土の３分の１以上が火山灰

日本列島は火山帯が縦横に走っていることは皆様もご承知の通りかと思います。昔、火山活動が活発な頃、各地で火山灰を降り積もらせていたこともあり、国土の約３分の1以上が、火山灰によって覆われていると言われています。火山灰の成分によって特性が異なるため、地域によって呼び名が変わります。例えば、関東平野一体に降灰した関東ロームと言われる地域は、良好な地盤とも言われています。

◆良好な地盤ばかりではなく危ない土壌も

もちろん、全国には良好な地盤ばかりではなく、土砂災害を受けやすい「マサ土」や、雨水の侵食を受けやすいシラスと呼ばれる特殊土壌などもあります。甚大な被害を出した阪神淡路大震災後の2000年に、地盤調査が義務化されたことによって、地盤に関するトラブルは減少傾向にあると言われてますが、100%なくなったわけではありません。

◆軟弱地盤によって起きやすい不同沈下

軟弱地盤などが原因で、不同沈下などが起こると、建物の寿命が短くなったり、耐震性能が著しく損なわれたりする問題が起こるのは言うまでもなく、実は、床の傾きなどは、精神的なストレスとなり、日常生活にも影響が出てくる可能性があります。

◆土地売却時に地盤調査は必要？

不動産の売却、購入には地盤のことがとても重要に関わってきます。家を建てるときは、建て替えでも地盤調査が必要になってくるので、マイホーム建築、購入を考えている人は、地盤に対する意識も高くなってくるかと思います。一方で、売却をする側は義務ではありませんので、調査をする必要はありませんが、土地の信頼度を高めるためにも、今一度ご自身の土地に興味をもってみるのもいいのではないでしょうか。

家の売却価格は、まず、売主の「売却希望価格」と不動産会社が提出する「査定価格」を照らし合わせて、「売り出し価格」が決定されます。さらに、買主の「購入希望額」と照らし合わせて検討をし、成約価格が決まります。

売却希望価格とは

売主がいくらで売却したいかという希望価格です。「近所の家がこの位で売れたから…」というような根拠も多いです。

査定価格とは

不動産会社が、相場や市場動向、売却物件の現地調査、公示地価などを参考に算出した価格です。

売り出し価格とは

売主と不動産会社が協議の上で媒介契約（売却依頼）を結び、市場に売り出す価格です。これが定まると、不動産会社は広告を出したりレインズに登録したりと、広く買主探しを始めます。

◆東京都から始まるエネルギー問題の解消

2022年12月に東京都で新築建物に太陽光パネルの設置を義務化する条例が可決されました。これは、温暖化ガス排出量を半減させる取り組みの弾みとなります。いま現在未達成が続きますが、2014年に閣議決定されたエネルギー基本計画でも、日本全体で、家庭での年間の一次エネルギー消費量をプラスマイナスゼロにすることを目指す取り組みが進行しています。

◆エネルギーの消費を抑えて自家発電する

一次エネルギーとは、冷暖房、換気、給湯、照明などの住宅設備が消費するエネルギーのことを言います。エネルギーを抑えると言っても、暑さや寒さを我慢するわけではありません。家の断熱性と気密性を向上させて、自宅で発電・蓄電できるシステムを導入して、夏は涼しく、冬は暖かい快適な生活するためのものです。そして、この取り組みをZEH（ゼッチ）と呼んでいます。

◆ZEH　(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)

ゼッチはnet Zero Energy Houseの頭文字をとった略称です。断熱性・気密性の高い住宅と省エネ性の高い住宅設備で冷暖房効率がアップするため、光熱費を押さえれるというメリットがあります。自宅で発電をしているため、災害などで停電になるような心配も少なくなります。エネルギー消費量が少なく、地球の環境にとても優しい住宅になることが期待できます。

◆世界中が求めているエネルギー対策

ロシアによるウクライナ侵攻の影響でエネルギー問題が顕在化してきたこともあり、欧米では、太陽光パネルの設置義務化がどんどん進んでいるようです。今後も義務化の流れは世界で広がっていくことを見据えて動き出した東京都に、日本では、どれだけの地域が続いていくのでしょうか。

奇麗な物件であることが第一

買主様は期待を持って物件を見に来ます。例えば「お見合い」のようなものであり、その時に汚い格好でお見合い会場に来てしまったら、相手はがっかりしてしまいます。必ず掃除をし、奇麗で広々とした物件を見てもらうようにしましょう。特に、トイレは奇麗に。臭いにも注意。住んでいる人にはわからないことも多いですが、他人の家に行くとする臭いと言うのは結構気になるものです。

物件の欠点は前もって伝えておく

雨漏り、家が傾いている等の欠陥がある場合、あらかじめ告知しておく事が大切です。仮に隠して売るつもりはなくても、言い出す前に発覚してしまった場合は、買主様の落胆や売主様に対する不信感がつのってしまい、契約に至らない可能性が高くなってしまいます。一方、しっかりと伝えておけば、「それでも物件を見たい」という買主様が現れるため、欠陥を理由に断るというケースは少なくなります。また、後々のトラブルを防ぐためにも不動産業者の提供する物件状況報告書「告知書」をしっかり読み記入して頂くことをお勧めします。

◆ご存知ですか？進む空き家の活用

２０１５年に施行された「空き家対策特別措置法」の影響もあり、空き家を有効活用できないかという意識が不動産所有者に高まってきています。空き家の活用は、地方都市にとって再生のチャンスにもつながります。コロナ禍を受けて、住まいの拠点を増やして、都市部を離れる人や、田舎暮らしを始める人もでてくるなど、住まいの考え方が多様化していることも空き家利用の促進につながっています。

◆でも、空き家のままで困らない人もいます

一方で、ただ貸したくない、売りたくないという気持ちが根強いのも確かです。昔から「家」は自分たちの家族が暮らすものという発想があるからです。移住者の希望の多い地域では、空き家を貸したい人以上に借りたい人が多くなりますが、空き家を持っていても困らない人は、安く貸す必要も、安く売る必要もないと考えることもあります。

◆不動産にお金をかけたくない気持ちも

困らないからと言って、そのままでもいいと思っているとは限りません。ただ、できればなんとかしたいが、特にお金をかけたいわけではないと思っている方も多いのではないでしょうか。家がどんどん古くなって、そろそろ手入れをしないと老朽化が激しくなって取り返しのつかないことになると周りに言われても、所有者本人は、まだまだ大丈夫だろうと後回しにしてしまうケースも多くあります。

◆需要のあるうちに、これからを考える

オンラインの活用ができるのであれば、住む場所は不便な立地でもよいという選択肢が生まれた今、空き家の所有者側にも選択肢が増えたことも確かですが、劣化した建物だと活用に想定以上に費用がかかるケースもあります。需要があり、売れる可能性のあるうちに手放すのも考えの一つです。