任意売買について
任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている債務者と金融機関などの債権者との合意によって、融資の返済が困難になった不動産を競売にかけずに、売却する手続きです。
債権者である金融機関は抵当権に従って所有者の不動産を差押え、競売にかけて債権を回収しようとします。
しかし、競売ではいくらで落札されるかは競売開始までわかりません。一般的には競売の場合、市場相場価格より5～8割程度の売却価格になるようです。
一般市場で不動産を売却するときは、金融機関等が設定した抵当権等は全てはずさなければなりません、そのために残ったローンを全額返済する必要があります。
任意売却とは、残念ながら不動産を売却しても、住宅ローンを金融機関に全額返却できないなかで、お客様と債権者（金融機関等）の間に不動産会社等が入り、不動産を競売にかけることなく債務者、債権者、不動産購入者などの利害関係人が納得のいく条件(価格等)で取引を成立させることです。
住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融機関は不動産を競売にかけローンの返済金に当てます。
しかし競売だと一般的に市場価格よりだいぶ安くでしか落札されないと言われ、競売になっても住宅ローンが多く残ってしまい、苦労してしまうケースがほとんどです。
（※注意：競売でも任売でも、残りの借金はチャラにはなりません。）
だからこそ、任意売買が必要になるのです。
任意売買は仲介者（不動産コンサル等）の活躍により、競売に比べ高い市場価格で、不動産を売却できるので、金融機関も住宅ローン返済金の取り分が増え、債務者も残りの借金も減り、購入者も自分の欲しい物件が確実に安心して手に入る、というお互いに満足できることを目指します。
【仲介者選びが大事】
※銀行側の立場でなく、真にお客様（債務者）の立場にたち動いてくれる仲介者（不動産コンサル等）がとても大事となります。
不動産会社選びも追いつめられる前に早めに動いた方が気持にも余裕ができ、一番ベストな選択ができると思います。
うまくいく場合、不動産会社の交渉で金融機関等によっては、引越し代等も必要経費として認められる場合があります。
さらにスキルのある不動産会は、保証人の負担がなるべく軽くなるよう債権者と交渉できるのです。
なお、任意売却をするにあたり、抵当権の抹消等が行われますが、抵当権抹消費用や抵当権解除による書類費用は債権者の負担となります。
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