売れやすい戸建ての特徴

売れやすい住宅の特徴をお伝えする前に、まずは戸建ての査定方法を見ていきましょう。

査定の基本

不動産査定では、以下の3つの方法によって査定額を算出するのが一般的です。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

過去の取引事例と比較して算出する方法が、取引事例比較法です。原価法は、建てる際にかかった費用から、築年数による価値の減少を考慮して算出する方法です。

収益還元法は、賃貸に出した際の収益を考慮して算出する方法で、主にマンションの査定に利用されています。

このような査定額の算出方法がありますが、戸建ての査定では、取引事例比較法と原価法で査定額を算出するのが一般的です。

売れやすい家の特徴とは？

では、不動産売却で売れやすい家の特徴とはどのようなものでしょうか。不動産売却で売れやすい家には以下のような特徴があります。

• 価格が安い
• 交通の便がよい
• 人気のエリア
• リフォーム済
• 万人受けする物件

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

まず、不動産売却において、相場より価格が安い物件は当然売れやすくなります。はじめに販売価格を高く出しておいて、なかなか売れない場合に価格を下げる方法は、不動産の売却ではよく使われる手法です。

あらかじめ値下げ幅を決めておいて、売りたい時期との兼ね合いを考えて、値下げをしていくと売れやすくなります。

また、交通の便がよいことも、売れやすい家の特徴です。駅までの利便性や利用できる交通機関などは査定に大きく影響してきます。

交通の便のよさに加えて、住みたい街として人気のあるエリアは不動産売却の際、査定額もアップしやすいですし、売れやすくなります。

加えて、中古住宅はリフォームをしてから売却すると買い手がつきやすくなるものです。間取りが一般的であることも売れやすい条件の一つだと言えるでしょう。しかし、あまりにも個性的な間取りの場合は、査定でマイナスになる可能性もあるので注意が必要です。

那覇市における一戸建ての売却動向

こちらでは、那覇市の一戸建ての売却動向についてご紹介いたします。

那覇市の土地の平均価格

国土交通省の「不動産取引価格情報」によると、2020年の那覇市の土地価格相場は坪単価65万円で、沖縄県全体と比較して43万円高い結果となりました。那覇市は沖縄県の中でも、特に人気のエリアだと言えるでしょう。

一方、2019年の平均坪単価は76万円なので、2020年は前年と比較して14.47％の減少となっています。ここ10年で最も坪単価が高かったのは2018年で、その仲でも再開発によって新都心となったおもろまちエリアは、230万円と高値となりました。

那覇市の戸建ての平均価格

那覇市の中古住宅の平均価格は約4,500～4,900万円です。当然ながら、築年数や間取りによってこの価格は変動します。

那覇市では、築40年を超える老朽化した物件が増加している傾向です。そのため、築年数が浅く、駅から徒歩圏内というような物件であれば、不動産売却時の査定でプラスになる可能性が高いでしょう。

那覇市の戸建ての平均相場

那覇市の直近5年の不動産売却件数は1,477件、平均価格は5,266万円となっています。この数字は店舗兼住宅や事務所兼住宅、共同住宅なども含む数字です。

築年数や間取り、立地などによって査定額は大きく変わりますが、一般的な住宅の平均売却価格は4,938万円（坪単価98.8万円）です。

この数字は、過去の取引データをもとに、以下の条件で算出したものになります。

• 築年数：32年
• 専有面積50坪
• 延床面積50坪
• 駅からの距離：10分

那覇市の戸建ての売却動向

那覇市の人口に関してですが、1980年の29万人に対し、2020年は32万人と増加しています。人口の増加によって住宅が不足している状況となっている一方で、戸建てを希望する方は少なくありません。戸建ての需要が多いため、那覇市の戸建ては売却しやすい傾向にあると言えるでしょう。

安心して不動産売却を進めるための準備

こちらでは、安心して不動産売却をするための準備についてご紹介いたします。

家を清潔に保つ

住宅を売却する際、売却予定の数ヶ月前から不動産会社に依頼するのが一般的です。まだ住んでいる状態で、買主が家の内見を希望することも考えられます。

その際に家が汚いと、買主の購入意欲がなくなってしまうでしょう。

また、部屋を整理整頓して清潔に保っていることは、家のメンテナンスもしっかりしていると判断されやすく、買い手がつきやすい傾向にあります。

売却に必要な書類を準備する

不動産売却でよくあるのが、書類の紛失です。住宅に関する書類は普段生活するうえで使用することがあまりないため、内容を見る機会も少ないでしょう。売却を決めたのであれば、まず書類の所在を確認する必要があります。

不動産会社に売却を依頼する際には、以下の書類を準備しましょう。

• 売買契約書
• 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
• 重要事項説明書
• 登記済権利書もしくは登記識別情報
• 土地測量図面
• 境界確認書
• 固定資産税納付通知書
• 建築確認済証
• 建築設計図
• 既存住宅性能評価書
• 建物状況調査（インスペクション）報告書
• 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書など

書類の所在を確認したら、所有権や抵当権についてもチェックしておきましょう。売却の際は、実印や印鑑証明書も必要となります。印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要となりますので、その点には注意が必要です。

ローン残高のチェック

住宅ローンの残高が残っている場合は、引渡しと同時にローンの全額を一括で返済して抵当権を外す必要があります。ローンの残高によっては、持ち出し金が発生しますので、預金残高もチェックしておくと安心です。

ローンの残高が売却額を上回る場合は、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える場合がありますので、チェックしておきましょう。

不動産売却・査定を依頼する業者の選び方

こちらでは、家を売却する際の業者の選び方についてご紹介いたします。

売却を得意とする不動産かどうか

一口に不動産会社と言っても、得意とする分野が違います。例えば、賃貸業を得意とする不動産会社では、売却に関しての知識が薄い可能性があります。

また、売れるまでの期間が長くなってしまう可能性もあるため、その点にも注意が必要です。

家を売却する際は、戸建ての売買を得意とする不動産会社を選ぶと安心できるでしょう。

広告の仕方を確認する

不動産会社によって広告の仕方が異なります。一般的な広告の仕方としては、以下のようなものが挙げられます。

• 不動産情報サイトへの掲載
• チラシ広告
• 見込み客への紹介

近年は、チラシ広告よりインターネット広告が主流です。多くの不動産サイトに掲載することで、早く売却できる可能性が高くなると言えるでしょう。

また、顧客を多く抱えている業者の場合、見込み客に紹介してくれる可能性があります。

囲い込みをしない業者を選ぶ

囲い込みとは、売主から依頼された物件に対して、他の業者から問い合わせがあった際に、その問い合わせを断って該当物件を自社で抱え込むことを言います。そうすることで、売主と買主の両方から仲介手数料を取ることを狙っているのです。

その業者で買主がすんなり決まる場合は問題ありませんが、他社の問い合わせを断るとその分、売却が遅くなる可能性があります。そういった業者は選ばないほうがいいと言えるでしょう。

信頼できる営業担当者なのかを確認する

営業担当者が信頼できるかどうかも大切なポイントの一つです。質問や疑問点について親身に答えてくれ、報告をしっかりしてくれるかどうかチェックするようにしましょう。また、宅建士の資格があり、売却経験が長い営業担当者だとより安心できます。

不動産の買取業者を選ぶ

家を売却する際は、不動産会社に仲介してもらうケースと、買取してもらうケースがあります。不動産会社に仲介してもらう場合は、買主が決まるまで売却することができません。

一方で、不動産会社が買取する場合は、すぐに売却することが可能です。急に家を売却しなくてはいけない場合には、買取を行っている業者を選ぶといいでしょう。