物件を高く早く売るなら

まずは、物件を高く、早く売るためにはどのようなポイントがあるのか見ていきましょう。

相場を知る

不動産を高く売りたい場合、事前に相場を把握しておきましょう。築年数や間取り、立地などによる相場を調べることで、不動産の売却価格が大まかに把握できます。

また、不動産売却を行う際に価格を決めるのは売主ですので、値段を相場より高く設定することが可能です。

しかし、相場とかけ離れた値段を設定してしまうと、売れるまでに時間がかかってしまい、売却できないことも考えられます。高く早く売りたいのであれば、相場よりも若干高い値段設定にするようにしましょう。

付加価値をプラスする

近所や周辺の情報などをお伝えするのも重要で、質問があった場合には丁寧に回答することで買主側に好印象を与えます。印象が悪い人が住んでいた家には住みたくないと思うのが人間の心理であるため、できる限り丁寧に回答するよう心がけましょう。

また、中古物件の場合、リフォーム済みといった付加価値を付けると、相場より高めでも早めに売れる可能性が高くなります。

買取してくれる不動産を選ぶ

仲介で売却を行う際は、買主が見つからないと売却することができません。しかし、買取をしてくれる不動産会社ならすぐに売却できます。不動産会社に売却するメリットとして、すぐに現金化できることが挙げられますが、仲介売却に比べて売却価格が下がってしまうので注意が必要です。

査定時のチェックポイント

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2つの方法があります。机上査定とは、築年数や立地、間取りなどの情報から、大体の価格を算出する方法です。

実際に物件を見る訳ではないので、概算の金額となります。あくまでも、相場の参考程度にとどめておくとよいでしょう。

訪問査定とは、実際に不動産会社が訪問して行う査定です。取引事例や公示価格に加え、実際の不動産の状態や特徴を確認したうえで算出しますので、実際の売却価格に近いと言えるでしょう。

こちらでは、訪問査定の際のチェックポイントを詳しく見ていきます。

立地や環境のチェック

不動産査定では、建物の査定だけではなく、立地や環境などの条件も査定の参考にします。立地や環境については、以下のチェックポイントがあります。

• 敷地の形状
• 側溝の有無
• 接道している道路は公道か私道か
• 道路からの高低差
• 道路の幅員や間口の広さ
• 敷地内に電柱や支線などがないか
• 敷地内に他人の給排水管などが埋設されてないか
• 敷地内に井戸がないか
• 家の前に標識やミラーがないか
• 上下水やガスの配管
• 駅からの距離
• 家の周りのスーパーや商業施設
• 学校や病院への距離
• 街灯

建物の外観や周辺についてのチェックポイント

建物に関してのチェックポイントは、築年数や外観の他、雨漏り、シロアリ、腐食、傾きがないか、修繕履歴などもチェックします。

また、日当たりや眺望、風通し、騒音、振動、周辺で異臭がしないかも重要なチェックポイントです。腐食がひどい場合は、建物の査定ができず土地のみの査定になる場合もあります。

家の内装のチェックポイント

使いやすい間取りであることは査定の重要なチェックポイントです。個性的でおしゃれな間取りでも、実際に生活をするには不便な場合は、査定価格が下がる傾向があります。また、壁紙やフローリングなどの使用状況や、異臭などがないかも重要なチェックポイントです。

価格指標

不動産の価格指標には、主に以下のものがあります。

• 地価公示価格
• 基準値価格
• 路線価
• 固定資産評価額

それぞれ詳しく見ていきましょう。

地価公示価格

国土交通省が定めた全国約26,000ヶ所の標準地において、毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの価格を公示したものを地価公示価格と言います。売却したい不動産の近くにある標準値の価格を相場として参考にすることが可能です。那覇市も標準値に定められています。

基準値価格

基準地価格とは、各都道府県知事が判定する価格です。選定する基準値の毎年7月1日時点の1平方メートルあたりの価格を示したものとなります。地価公示価格と類似していますが、公示時期が違うので売却したい時期によって使い分けるとよいでしょう。

路線価

路線価には、国税局が定める相続税路線価と、各市町村が定める固定資産税路線価の2種類があります。相続税や固定資産税の算出に適用されます。一般的には、相続税路線価のことを指し、評価時点は毎年1月1日になります。地価公示価格や基準地価格より調査地点が多いのが特徴です。

固定資産税評価額

固定資産税路線価を元に算定し、固定資産税や都市計画税などの課税をするための基準額となっています。

上記の指標の他、国土交通省が公表する「不動産価格指数」という指数があります。価格の動向を把握するのを目的とし、住宅の場合は「更地」「建物付きの土地」「マンション」を対象として公表しています。

また、全国、ブロック別、都市圏別、都道府県別に分けられていますので、那覇市の不動産価格についてもより細かい動向を知ることが可能です。

注意点

最後に、不動産査定の際の注意点をご紹介いたします。

掃除で査定額が変わる

国土交通省の指導によって作成された「価格査定標準マニュアル」には、清掃の程度という項目があります。

汚い状態で査定すると、査定額が下がる可能性があるため、注意が必要です。大体の概算を知りたい場合は、訪問査定の前に机上査定を利用しましょう。

不動産査定の前に相場を調べておきましょう

那覇市でも、不動産査定の際にある程度の相場を調べておくことが重要です。相場を把握できていない場合、比較対象がなく、正しい判断ができなくなってしまいます。

査定前にリフォームしない

中古住宅では、リフォームによって高く売却できる可能性があります。しかし、査定前にリフォームするのは避けましょう。高いお金をかけてリフォームしても、思ったより高く売れないという場合もあります。

素人判断で価格に影響しない部分をリフォームしてしまうと意味がありません。リフォームをするのであれば、査定後に不動産会社に相談のうえ、価値の上がる部分をリフォームしましょう。

物件の瑕疵を隠さない

査定に響くのをおそれて、物件の瑕疵を隠してしまうと、後々のトラブルに発展しかねません。瑕疵には、以下のものがあります。

• 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害
• 法律的瑕疵：使用収益に法律上の制限がある場合
• 環境的瑕疵：騒音や振動などの環境に問題がある場合
• 心理的瑕疵：殺人、自殺、孤独死などがあった場合

以上の4つの瑕疵については、売却時に告知義務があり、告知義務違反でトラブルに発展した場合は、損害賠償義務が発生し、法的処置を受けることになりますので注意が必要です。