不動産売却にかかるお金

那覇市でも、不動産売却を行う際には様々な費用がかかります。主にかかる費用は以下のようなものです。

仲介手数料

不動産会社に仲介してもらって売却した際、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限価格は（売却額×3％＋6万円）＋消費税です。
例えば、売却価格が3,000万円としたら、仲介手数料は105万6,000円と多額になります。しかし、これはあくまで上限金額であって、これより低く抑えることも可能です。

印紙代

印紙代は、売買契約書の作成に必要な費用で、1,000円～6万円です。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用はローンの完済による抵当権を抹消するための費用です。抵当権とは、ローンを組んで不動産を購入する際、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことで、ローンを完済しない限り勝手に売却することはできません。

抵当権抹消を自分で行う場合は、1不動産あたり1,000円の登録免許税がかかります。専門的な知識が必要で、揃える書類もたくさんあるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への手数料は、5,000～2万円程度が目安です。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている状態では、不動産を売却することができません。そのため、住宅ローンを一括で返済する必要がありますが、その際に手数料が発生します。手数料については、5,000～3万円前後と、金融機関によって違いますので確認が必要です。

譲渡所得税

不動産を売って得た利益を譲渡所得といい、所得税や住民税がかかります。不動産の売却価格から、不動産の購入時にかかった取得費と売却にかかった譲渡費用を差し引いた金額を利益としますが、利益がなければ課税されません。

その他の費用

上記の費用以外に、ハウスクリーニング費用や引越し費用などがかかります。また、建物を解体して土地だけ売却する際は解体費用も必要です。

売れない不動産の特徴

それでは次に、売れない不動産の特徴を見ていきましょう。

物件が汚い

壁や床の汚れや破損は見た目も悪く、売れるまでに時間がかかったり、価格を下げないと売れなかったりすることもあります。

不動産売却時は、キレイに掃除しておくことは基本です。また、ハウスクリーニングを依頼するのも効果的です。

広告が不十分

物件を売り出す際には、多くの広告に露出して、たくさんの人の目にとまるようにする必要があります。依頼した不動産会社によっては、広告活動に力を入れてくれない場合があるので注意が必要です。

また、写真の撮り方が悪く、魅力的に見えない場合もあるので、その際は自分で写真を撮って載せてもらうのも一つの手段でしょう。

相場よりも高額

不動産を買おうとする人は多くの物件をチェックしているため、大体の相場を把握している場合が多いです。相場より高い場合は、候補から外れてしまい、問い合わせ件数も少なくなりやすいです。売却価格を決める際は、自分でも相場を調べてから不動産会社に相談して決めましょう。

特殊な物件

個性的な間取りは一見おしゃれで、すぐ売れそうな気がしますが、需要が限られます。一般的な間取りから程遠くなると、使い勝手が悪いと判断されてしまうでしょう。

土地や周辺の環境に問題がある

形がいびつな土地は査定価格が低くなりやすいです。また、周辺にお墓や火葬場、ゴミ処理場がある場合、価格を下げてもなかなか売れません。幹線道路の近くで騒音が気になる場所も同様です。

エリア的に人気がない

そもそも、人気のないエリアの物件は売れにくいです。リフォームや、価格を下げるなどの工夫が必要です。

買取と仲介の違い

それではさっそく、不動産買取と仲介の違いについて詳しく見ていきましょう。

買取

買取は、売却したい物件を不動産会社に買い取ってもらうことです。買取の場合、まずは不動産会社に売却の相談をして、査定を依頼します。

査定の価格が決まったら、契約条件を打ち合わせて不動産売買契約を締結し、引き渡しをして完了です。

買取は広告を出す必要がないので、売却がスピーディに行われます。早く現金化したい場合に有効な手段ですが、仲介の売却価格より2～3割程度低くなるのが一般的です。

仲介

仲介の場合も、まずは不動産会社に売却の相談をして査定の依頼をします。物件調査をした後、査定価格の提示、売却の依頼（媒介契約の締結）を行い、広告や販売活動を行って買主を探します。

買主が見つかったら、買受申込、契約条件の調整を行い、不動産売買契約を締結させ、引き渡しをして完了です。買取の場合より高額で売却できる可能性があります。

買取と仲介の違い

買取と仲介の大きな違いは、売却完了までの期間です。買取の場合は売却完了までスピーディに行われますが、仲介は買主が見つかるまで売却できません。仮にすぐに買主が見つかったとしても、買取のスピードにはかないません。

また、仲介の場合は買主自身の住居目的であるのに対し、買取はリノベーションで付加価値を付けて再販するための事業目的という違いがあります。

しかし、付加価値を付けても必ず売れる補償はないため、買い取った不動産会社は売却後に在庫を抱えるリスクを背負うことになります。買取の場合、相場より売却金額が低くなるのは、そのような理由からです。

仲介の場合は、相場より高く売り出すことが一般的なため、すぐに買主が見つかった場合は相場より高く売れる可能性が高いです。しかし、売れない期間が続く場合や、売りづらい物件の場合は、大幅に値下げしなければいけないこともあります。

買取のメリット

不動産買取のメリットをご紹介いたします。

売れるまでの期間が短い

先程もお伝えしましたが、売れるまでの期間が短いことが最大のメリットです。急に売却の必要がある場合や、早く現金化したい場合におすすめです。

契約不適合責任がない

仲介で売却した場合、引き渡しから一定の期間内に瑕疵が発覚した際、売主が責任を負います。2020年の民法改正で名前が変更になりましたが、従来の瑕疵担保責任のことです。

2～3ヶ月の期間を設定することが一般的であり、シロアリや雨漏りが発生した際に契約不適合責任を負うことになります。
しかし、不動産買取の場合は所有者が不動産会社になりますので、契約不適合責任を負う必要はありません。

仲介手数料が不要

仲介の場合は仲介手数料が発生しますが、買取の場合は手数料が発生しません。仲介手数料の上限は（売買価格×3％＋6万円）＋消費税と高い金額になります。仲介手数料が不要なのは、大きなメリットと言えるでしょう。

売却活動の手間がかからない

売却してから引越しをお考えの場合は、物件に住みながら売却活動をすることになります。売却活動といっても、広告での募集は不動産会社が行ってくれますが、購入希望者の内見時に対応しなくてはいけません。

スケジュールを合わせたり、部屋の掃除をしたり、時には購入希望者に物件や環境などについて説明したりすることもあり、何かと手間がかかります。
不動産買取は売却活動をする必要がないため、こういった手間がかかりません。

最後に、不動産仲介のメリットをご紹介します。

不動産仲介は周辺の物件や相場を一番理解しているので、ご依頼の物件がどのくらいの価値があるのかわかっています。
その為、様々な角度から適切なアドバイスをしてもらうことが可能の為、不動産仲介の利用はおすすめです。

・適正価格が分かり安心

価格相場は不動産仲介がよく理解しております。適正価格を、把握ないまま進めてしますと、相場と大幅に異なる可能性もございます。その点、不動産仲介は細かい査定や相場を丁寧に教えてくれるので安心して交渉をすることが可能です。

・様々な書類の作成や手続きなどをしてもらえる　

不動産に関する手続きを個人で行うのが難しい理由として、書類の準備や手続きの手間が挙げられます。

手続きには多数の書類が必要となる為、個人で行うには知識がなく膨大な時間が掛かり正確な書類が揃わないと取引が難しくなります。やり直しやトラブルの発生にもなる為、すでにノウハウのある不動産仲介に相談することをおすすめします。