「安直な手数料値引きは、担当者のやる気をそぐだけ」のことも

不動産売買の広告には、仲介手数料無料、半額、値引きをうたい文句にしているものがあります。

実際の営業活動でも、「仲介手数料をお安くしますから、ぜひ当社にご依頼ください」と、不動産会社が売り込むことがあります。

反対にお客さまから、「仲介手数料を割引してよ」と言われることもあります。

しかし、仲介手数料は簡単に値引きしないほうがよいと思います。

良心的な不動産会社の担当者は、売主様の利益を考えて、自社に託してくださった物件をできるだけ好条件で売ろうと、一生懸命に努力をしています。

正当な報酬が得られないとなると、頑張っている人ほど空しく感じるでしょう。

仲介手数料を値切った売主さんは、その場は得をした気分になるかもしれませんが、担当者のモチベーションが下がってしまいます。

安直な値引きは、けっして売主さんの得にはならないと思います。

「物件の囲い込み」で、かえって売主様が損をすることがあります。

※「物件の囲い込み」とは、不動産会社が自社の利益を優先して売主買主双方から両手手数料を狙い、他社に情報を出さず、自社顧客のみに営業活動すること。

その結果、なかなか売れないことや、物件価格をコントロールされ安くなる可能があります。

うまい話にはウラがあり、タダより高いものはない

不動産会社が値引きを申し出る背景には、そうまでしてでも媒介契約を取りたいという気持ちが透けて見えます。

少しくらい仲介手数料を割り引いても、媒介契約を結んで売却物件を手にしたら、あとはそれを囲い込み、両手仲介に持ち込めば簡単に元がとれてしまいます。

仲介手数料無料をうたいながら、事務手数料などの名目で、数十万円を請求するケースもあります。うまい話にはウラがある、タダより高いものはないと、考えておいたほうが安全です。

しかし、仲介手数料を値引きする、無料にするというのは、違法というわけではありません。当社もキャンペーンなどで各種サービスをすることがあります。

ともあれ、基本的には法定の手数料を報酬としてきちんと払い、担当者にはしっかり仕事をしてもらって、互いに気持ちよく取引を行うことが、本来のあり方ではないかと思います。

ただし、いい加減な仕事は論外なので、仲介会社を替えることをお勧めいたします。

今日は不動産を売却した場合の税金についてです。

売却した翌年に確定申告しなければなりませんが、売却後の手残り金額がいくらになるのか、

売主様にとって非常に重要な問題となります。売却計画をなされる際の、ご参考になれば幸いです。

※実際には税理士にご確認してください。

支払う税額を計算するには、課税譲渡所得金額に税率を掛けます。

因みに、復興特別所得税を入れた税率は

保有期間５年超の長期譲渡所得税は、20.315%（所得税15.315%　住民税 5%）

保有期間５年未満の短期譲渡所得税は、39.63%（所得税30.63%　住民税 9%）

となります。

では、課税譲渡所得金額はどのように計算するのか

「譲渡所得金額」は、以下の通り計算します。

課税譲渡職金額＝譲渡価格（売った値段）－　取得費　－　譲渡費用　－　特別控除

取得費になるもの（4,5,6は、事業用であれば経費、非事業用であれば取得費になります。）

1、売却する土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)

2、購入時の仲介料

3、購入時の立退料等

4、購入時の売買契約書の印紙代

5、購入時の登録免許税・登録手数料（所有権移転や抵当権設定など）

6、不動産取得税

7、搬入費・据付費

8、建物等取壊し費用

9、固定資産税精算金

10、利用開始までの借入金の利息、2棟目は取得費か必要経費になる

※尚、購入時の契約書、領収書等で確認します。

譲渡費用になるもの

1、売却時の仲介料

2、売却するための測量費

3、売却するために使った広告費

4、売却時の売買契約書に貼る印紙代

特別控除になるもの

※RC事業用建物の償却率は0.022、因みに耐用年数は47年です。

建物取得費　＝　建物購入代金　－　減価償却費

減価償却費　＝　建物購入代金　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

※譲渡所得税計算は以下のサイトのシミュレーションが分かりやすいです。

ご参考になれば幸いです。