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2017.03.17  20:24

公認不動産コンサルティングマスターとは2

弊社は、安心して大切な財産をお任せ頂けるように、他の専門家とのチームをくみ、100%クライアントの皆様のために働くことをお誓い致します。

 

ビクトリー企画 

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2017.03.17  19:43

公認不動産コンサルティングマスターとは

公認不動産コンサルティングマスターは、国土交通大臣登録証明事業で、宅地建物取引士、一級建築士、不動産鑑定士の資格を持つものが受験資格があります。

 

公益財団法人不動産流通推進センターが実施する厳格な不動産コンサルティング技能試験を合格し、かつ前述の資格で5年以上の実務経験が登録の要件となります。

 

更に、5年ごとに知識と実績はもとより、コンプライアンス等の認定要件をクリアーした者のみが、更新されます。

 

公認不動産コンサルティングマスター登録名簿

 

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2017.03.15  20:10

アパート承継や相続対策は遺言や成年後見だけではなかった!

民事信託(家族信託)って聞いたことありますか?詳しい方もいらっしゃると思いますが、ほとんどの人が知らない、または聞いたことはある、くらいではないでしょうか。家族信託は平成18年に「信託法」が大改正され、初めて使えるようになった制度で、とても新しい制度なのです。

 

ようやく最近マスコミが取り上げるようにはなりましたが、町の不動産屋さんや、銀行員も詳しくは知らないし、身近にいる税理士や司法書士、弁護士の法律家も家族信託の専門家が、まだまだ少ないのが現状です。

 

実は、これは知れば知るほどスゴイ制度で、「究極の財産管理」「承継対策」と言われています。私も早速(一社)家族信託普及協会に入会しました。

 

ただし、家族信託では相続税を安くすることはできないことを知っておいてください。

 

じゃぁ何の役に立つのか、なんて言われそうですが、例えばアパートの経営をしている方が、将来「認知症」になったとき、本人名義の銀行預金や「アパートの賃貸契約・リフォーム・大規模修繕・アパート収入の管理・売買など」つまり財産の運用や処分のいっさいが凍結され、本人のためであっても、奥さんや子供といえど勝手にはできないのです。

 

現状では、認知症になった方のご家族が、何の権限もなくやっていますが、これはとてもリスクが高く今後厳しくなり、もう通用しなくなるでしょう。

 

今や認知症患者は、2025年に700万人を突破し、65歳以上の5人に1人になるとのデーターもあります。https://info.ninchisho.net/archives/2666

 

人間の寿命はとても伸びて、認知症になったまま家族と生活したり、施設に入って何年も生きるケースもあります。

私は、何も寿命が短い方がいいと言っているわけではありませんので、どうか誤解をなさらないでくださいね。('◇')ゞ

 

長生きするのはとてもいいことです!間違いなく。

しかし、それなりの長寿リスクもあるのです。そのための養老保険であったり、年金が存在するのですが、その一つとしていざというときにご本人やご家族が困らないために、家族信託があるとイメージするといいと思います。

 

認知症になったら、一般的には成年後見制度ということになりますが、本人の意思がもうすでにありませんので、本当は財産をどのようにして欲しいのか、それが反映されないということです。

 

認知症になる前に「任意後見契約」という手がありますが、多くの専門家の皆さんがおっしゃるには、「とても労力と時間がかかり、しかも使いにくい、家族の選択の自由度が制限される。」ということです。

 

そのとき、力を発揮するのが家族信託です。またさまざまな制度と合わせ技で使うととても威力を発揮する制度なのです。

 

ただし、認知症や相続が発生してからでは遅すぎるのです。元気なうちにちゃんと信頼できる奥さまやお子さんと、家族信託契約を結び託すのです。そうすると認知症になっても相続対策なども自由にできる条件が整います

 

もう一つの側面は、言葉巧みに高齢者に近づく、良からぬ人たちを寄せ付けない、最大の防御策にもなります。

家族信託の組成を実際に行った方の体験を聞くと、それが一番の嬉しい効果だったとのことです。

 

そてまでは、悪い人たちが近づき、さまざまな高額のガラクタを売りつけたそうです。

 

もちろん家族信託が万能という訳でもありませんので、当社は、それぞれのケースで最優先課題は何か、何より大事なクライアントの皆様の「思い」を大切に考え行動します。

 

取るべき手段はいろいろあります。「遺言書作成」「任意後見契約」「プライベートカンパニーの設立」などなど、さまざまなケースで皆様の幸せ相続や事業承継のお役に立てるよう全力で頑張ります。

 

私は、皆様が安心して相続対策や事業承継、不動産有効活用のご依頼ができるように、税理士や司法書士、設計士、家屋調査士などの専門家とチームを組んでいます。

 

皆様と専門家の橋渡し役となり、公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士として、家族信託も選択の一つとしてご提案させて頂きたいと思います。

 

専門家と違い、とても敷居は低いので(^.^)、ぜひお気軽にご連絡くださいね。

 

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ビクトリー企画 

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2017.03.15  19:47

目からウロコ!画期的な不動産投資シミュレーションとは?続き

写真のビルは全く関係ありません

 

こんばんは、先ほどの続きです。(^^♪

 

 さて、前回ブログの書いた、シミレーションの一部の機能を説明すると、瞬時にキャッシュフローの計算や、投資判断(売るときも含めて)に欠かせない収益還元価格査定のDCF法などを使います。

 

  DCF法とは、簡単に言うと未来の総純収益と売却益の合計予想から、割引率を使って現在の価値をだし、その投資が適切かどうかの判断の指標とします。

 

  今までの勘と度胸で、「清水の舞台から飛び降りる」的な投資からすると、これはもう本当に画期的なことです!当社のシステムは、様々なケースを想定したいくつものシミュレーションが瞬時にでき、適切な投資判断をスピーディーにすることが可能となります。

 

  もちろん現実に的確かつスピーディーな判断を可能にするのは、日頃から様々な投資指標となるデータを分析、市場調査を事前にしていて、このような物件が出たらすぐに買える体制をととのえておくのも必要ですね。

 

  しかし、そんなこと言ってもなかなか出来ることではないと思います。だからこそ信頼のおける本物の不動産コンサルが必要になると思います。

 

 信頼のおけるとは、100%依頼者のために考えに考え抜いて働く不動産コンサルということです。それでこの投資は買いかどうか、将来売却の出口戦略を立てた的確な投資判断が出来ます。

 

  もちろん最後に決めるのは、依頼者様ご自身です。しかし、様々な情報を分析したうえで確かなアドバイスをする専門家のパートナーが必要なのも、事実なのです。

 

  私のコンサルでは、依頼者様と一緒になって様々な想定したシミュレーションで最適な売り時、買い時、売値、買値を探ります。

 

批判ではありませんが一部の銀行と手を組んだ、不動産会社、建築会社、サブリース会社が自社の売り上げを上げるための、数字を操作した、その業者に都合のいいシミレーションではありません、あくまでも依頼者様の側に100%立って、現実的な数字に基づき、公正な判断材料をだす。これがモットーです。

 

 その得られた結果で、税理士、司法書士、設計士、家屋調査士などの専門家の皆様とチームを組み、依頼者様のご希望を最大限に実現するお手伝いをいたします。

 

もちろん銀行の選択や、具体手に工事などを依頼する各種業者は、相見積もりをとり一番好条件のほうを選びます。そこからマージンを取ることは、公認不動産コンサルティングマスターにとって致命傷になりますので、絶対にしません。なぜなら依頼者様の負担する価格に必ず上乗せされるからです。

 

  売却の場合は、不動産業界の悪弊である情報の囲い込みはせず、あくまでも依頼者様にとっての一番の好条件を目指します。もちろん依頼者様のご希望により、非公開で高値をつける方法もあります。

 

  手前味噌で恐縮ですが、価格のピークアウトを迎えたといわれ、人口減少の縮小社会、ますます混迷な時代と言われる今日、依頼者に寄り添う、このような不動産コンサルは、ますます必要になってくると思います。

 

これを実際にやっている方は、私が尊敬するコンサルティングマスターを除いて、沖縄ではまだまだ少ないと思います。そのようなプロフェッショナルなコンサルタントが目指しています。また沖縄にどんどん増えてい欲しいですね(^_-)-☆

 

 

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2017.03.15  19:40

目からウロコ!画期的な不動産投資シミュレーションとは?

先日、ある素晴らしい事業家の相談を受けました。これまで様々な場面で見事な判断で、乗り越えて財を築いたお話しを伺い大変勉強になり感動しました。

 

 その方の相談は、某市の収益物件を売却した方が良いのか?そのまま保有した方が良いのか?それぞれのケースで、その有効な対策を知りたい。などなど…

 

 「出口戦略を投資前に立ててないけど、良い物件だったのでとりあえず買った。」といったところでしょうか。

 

 法的なものも含めて、その物件固有の調査、その地域の人口構成、マッチングした需要と供給、その未来予測などの市場調査や具体的な投資シミュレーションなしで、いわゆる勘と度胸で投資するのは危険です。しかし不動産投資で大事なのは確かな目利きと、タイミングということもまた事実ですね。

 

 銀行も融資に積極的で金利が安く、物件価格の上昇局面で、良い物件と思われるものは、皆さんゴーサインを出す方が多いと思います。

決断までの時間がない、躊躇すると他に取られてしまう~!と、焦りますよね~(>_<)

 

 まさにその時に力を発揮するのが、当社で導入している画期的な投資シミュレーションシステム、マイハイヤーです!実は沖縄ではまだまだ使っている専門家がいないのです。

 

 次回に続きますね(^_-)-☆ 

 

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