情報とお知らせ
[[譲渡損失がでた場合、税金は戻ってくるのか？]]
さて、前回の続きに入る前に、不動産を売ったときに、逆に損失が出た場合に税金が戻ってくるのか？という疑問がわきます。
平成16年1月1日以後の譲渡から、その他の所得と通算及び青色申告者に認めていられた3年間の繰り越し控除が、適用されなくなりました。
ただし、一定の条件を満たす居住用資産（住宅）の譲渡損失については、他の所得との通算と3年間の繰り越し控除が適用できる場合があります。
この特例制度については、後日投稿したいと思います。
[[課税譲渡所得金額（純利益）の計算方法]]
不動産を売ったときにいくら税金がでるか、皆さん気になりますよね、いわゆる譲渡税額を知るために、必要になるのが、「課税譲渡所得金額」です。
「課税譲渡所得金額」に対象となる税率をかけると、譲渡所得税額となります。
【譲渡価格】（売れた価格）－【取得費】（買った価格＋その経費）－【譲渡費用】（売ったときに使った経費）－【特別控除】＝【課税譲渡所得】（純利益）
【課税譲渡所得】×各種税率＝税額となります。
※（取得費）、（譲渡費用）、（特別控除）のそれぞれの内容は以下の通りです。
【取得費】
売却した土地建物の購入価格（建物は減価償却後）／購入時の仲介手数料／購入時の立退料・移転料／売買契約書に貼った印紙税／所有権移転や抵当権設定などの登録免許税や登記手数料／不動産取得税／建物解体費用／などがあります。
【譲渡費用】
土地建物を売るために、かかった費用で、売却時の仲介手数料／売却するための広告費や測量費／売買契約書に貼った印紙税／売却時の立退料・移転料／建物解体費用／などがあります。
【特別控除】
居住用財産を売ったときの3,000万円特訓控除／特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の15,000万円の特別控除があります。
※税務申告上、売買時の固定資産税の日割計算で、売主が受領した場合は譲渡収入となり、買主が支払った場合は取得費となります。
※また、売主又は買主が、消費税の課税業者の場合は、建物の固定資産税は消費税の課税対象になりますのでご注意ください。
※ちなみに、相続財産などや売買契約書を無くしたなどで、取得費（購入価格など）が不明の場合は、一般的に売った価格の5％（概算取得費）とされています。
[[税額は？、手取りはいくらになる？]]
＜例＞
相続をした住宅を5,000万円で売ったときの、譲渡所得税額を計算してみます。
まず、「課税譲渡所得金額」を算出します。
(この場合、相続による取得なので、概算取得費の5％を適用、譲渡費用は200万円とします。)
5,000万円（譲渡価格）－250万円（概算取得費）－200万円（譲渡費用）－3,000万円（特別控除）＝1,550万円①
（この場合の税率は、被相続人の所有期間も合わせて10年超の長期譲渡所得とします。）
※所有期間10年超の居住用財産を売ったときの軽減税率の特例については、別に詳しく書きます。また、3,000万円特別控除とあわせて、適用できます。
3,000万円特別控除後の税率は、黒字が6,000万円以下の部分は、所得税10％+住民税4％、6,000万円超の部分は、所得税15％+住民税5％です。
以上のように、かなり優遇されています。
さて税額ですが、
②譲渡の所得税額は、1550万円①×10％＝155万円
③復興特別所得税は、155万円①×2.1％＝32,550円
④合計、②＋③＝1,582,550円→1,582,500円
⑤住民税は、1550万円×4％＝62万円
⑥譲渡所得税額は、④+⑤＝2,202,500円になります。
そして、おおよその手取りは、4770万程度になります。
ちなみに、短期譲渡で、同じ課税譲渡所得金額（1550万円）の場合の税額は、
6,142,600円になり、おおよその手取りは4380万円程度になります。400万円近い差額ですね。
えらい違いですね！
次回は、居住用財産の3,000万円特別控除に絞って、書きたいと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。(^^♪
ビクトリー企画 株式会社
TEL０９８－８３６－２００１
最近は、沖縄でも不動産が上がっていいるとの話を聞き、これはチャンス！と、不動産を売ろうかどうか、考えている方は結構多いんではないでしょうか、また「一生に一度の売り買い」だった不動産も、今では、1度どころか２度３度と買いかえ、よりグレードの高い住宅へと住み替える人が増えています。
その際に一番気になるのは、いったい幾らで売れるのか？というのと、やはり幾らの税金がかかるのか？でしょう。
しかし、様々な特例制度がありますので、うまく利用していくことが、とても大切になります。
ここでは、一般の人が戸建住宅を売った時をモデルに、簡単な計算方法を書きます。特例などを実際に利用される場合は、専門家（税理士等）に依頼されてなされるのをお勧めします。
個人が、居住用不動産（土地建物）を売却したときに、利益（以下譲渡所得）が出た場合、その利益に対して、譲渡所得税と、住民税がかかります。
[[長期譲渡と短期譲渡で、こんなに変わる税金！]]
まず、この利益（譲渡所得）がいくらなのかを、正確におさえることが、必要です。次に、何年持っているのか、その区分が長期譲渡（五年超）か、短期譲渡（５年以下）によって、税率が大きく変わります。
これは、不動産所有者ならよく聞く話だと思います。
ちなみに平成２９年度の譲渡所得税は、５年超の長期譲渡場が、※純利益（課税譲渡所得金額）の２０％（所得税１５％・住民税５％）に比べ、５年以下の短期の場合は、なんと３９％（所得税３０％住民税９％）にも跳ね上がってしまうのです。
その差、１９％はとても大きいですね！ビックリです！
過去の反省も踏まえ、投機的な短期売買が繰り返されることによって、不動産が異常に高騰をすることを、抑えるための、政策だと思いますが、一般の方にとってはどんな事情があっても、５年超（譲渡した年の１月１日現在で、５年以上）を満たさないと、多額の税金を支払わせられる、のは、個人的には、どうかと思います。
※（注）長期・短期いずれの場合も、平成25年より平成４９年まで復興特別所得税として、所得税の２．１％が別途かかります。
[[庶民の味方、３０００万円特別控除]]
まあ、そのかわりと言っては何ですが、特定の居住用を売る場合は、３０００万円特別控除と言って、利益の３０００万円までは非課税の特例がありますので、ご安心ください。
「じゃあ住宅ではない場合は、どうなるんだ？」って、聞かれそうですが、基本的に前述の税率になりますが、様々な特例がありますので、追ってご紹介したいと思います。
もちろん、利益が出ないで、赤字なら、税金は１円も出ません。
次回は、※純利益（課税譲渡所得金額）の計算方法と、前述の３０００万円特別控除も含めた、住宅を売ったときの税金軽減の特例措置について、書きたいと思います。
ビクトリー企画 株式会社
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弊社は、安心して大切な財産をお任せ頂けるように、他の専門家とのチームをくみ、100％クライアントの皆様のために働くことをお誓い致します。
ビクトリー企画
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公認不動産コンサルティングマスターは、国土交通大臣登録証明事業で、宅地建物取引士、一級建築士、不動産鑑定士の資格を持つものが受験資格があります。
公益財団法人不動産流通推進センターが実施する厳格な不動産コンサルティング技能試験を合格し、かつ前述の資格で5年以上の実務経験が登録の要件となります。
更に、5年ごとに知識と実績はもとより、コンプライアンス等の認定要件をクリアーした者のみが、更新されます。
ビクトリー企画
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民事信託（家族信託）って聞いたことありますか？詳しい方もいらっしゃると思いますが、ほとんどの人が知らない、または聞いたことはある、くらいではないでしょうか。家族信託は平成18年に「信託法」が大改正され、初めて使えるようになった制度で、とても新しい制度なのです。
ようやく最近マスコミが取り上げるようにはなりましたが、町の不動産屋さんや、銀行員も詳しくは知らないし、身近にいる税理士や司法書士、弁護士の法律家も家族信託の専門家が、まだまだ少ないのが現状です。
実は、これは知れば知るほどスゴイ制度で、「究極の財産管理」「承継対策」と言われています。私も早速（一社）家族信託普及協会に入会しました。
ただし、家族信託では相続税を安くすることはできないことを知っておいてください。
じゃぁ何の役に立つのか、なんて言われそうですが、例えばアパートの経営をしている方が、将来「認知症」になったとき、本人名義の銀行預金や「アパートの賃貸契約・リフォーム・大規模修繕・アパート収入の管理・売買など」つまり財産の運用や処分のいっさいが凍結され、本人のためであっても、奥さんや子供といえど勝手にはできないのです。
現状では、認知症になった方のご家族が、何の権限もなくやっていますが、これはとてもリスクが高く今後厳しくなり、もう通用しなくなるでしょう。
今や認知症患者は、2025年に700万人を突破し、65歳以上の5人に1人になるとのデーターもあります。https://info.ninchisho.net/archives/2666
人間の寿命はとても伸びて、認知症になったまま家族と生活したり、施設に入って何年も生きるケースもあります。
私は、何も寿命が短い方がいいと言っているわけではありませんので、どうか誤解をなさらないでくださいね。('◇')ゞ
長生きするのはとてもいいことです！間違いなく。
しかし、それなりの長寿リスクもあるのです。そのための養老保険であったり、年金が存在するのですが、その一つとしていざというときにご本人やご家族が困らないために、家族信託があるとイメージするといいと思います。
認知症になったら、一般的には成年後見制度ということになりますが、本人の意思がもうすでにありませんので、本当は財産をどのようにして欲しいのか、それが反映されないということです。
認知症になる前に「任意後見契約」という手がありますが、多くの専門家の皆さんがおっしゃるには、「とても労力と時間がかかり、しかも使いにくい、家族の選択の自由度が制限される。」ということです。
そのとき、力を発揮するのが家族信託です。またさまざまな制度と合わせ技で使うととても威力を発揮する制度なのです。
ただし、認知症や相続が発生してからでは遅すぎるのです。元気なうちにちゃんと信頼できる奥さまやお子さんと、家族信託契約を結び託すのです。そうすると認知症になっても相続対策なども自由にできる条件が整います
もう一つの側面は、言葉巧みに高齢者に近づく、良からぬ人たちを寄せ付けない、最大の防御策にもなります。
家族信託の組成を実際に行った方の体験を聞くと、それが一番の嬉しい効果だったとのことです。
そてまでは、悪い人たちが近づき、さまざまな高額のガラクタを売りつけたそうです。
もちろん家族信託が万能という訳でもありませんので、当社は、それぞれのケースで最優先課題は何か、何より大事なクライアントの皆様の「思い」を大切に考え行動します。
取るべき手段はいろいろあります。「遺言書作成」「任意後見契約」「プライベートカンパニーの設立」などなど、さまざまなケースで皆様の幸せ相続や事業承継のお役に立てるよう全力で頑張ります。
私は、皆様が安心して相続対策や事業承継、不動産有効活用のご依頼ができるように、税理士や司法書士、設計士、家屋調査士などの専門家とチームを組んでいます。
皆様と専門家の橋渡し役となり、公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士として、家族信託も選択の一つとしてご提案させて頂きたいと思います。
専門家と違い、とても敷居は低いので(^.^)、ぜひお気軽にご連絡くださいね。
ビクトリー企画
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