今回のコラムは、住宅ローンなどでお困りの方に少しでもお役に立てればと思い、任意売却について様々なメリットを書きたいと思います。

１、誰にも知られずに売却が可能

任意売却の販売方法は一般の中古不動産売買と変わりません。そのため、債務に苦しんでいることを周囲に知られることはありません。

一方、競売になれば、情報は裁判所で閲覧することが可能となり、新聞や業界紙、インターネットなどで掲載されるため、競売にかかったことが周囲に知られてしまう場合があります。

２、残債務の返済の負担を軽減

任意売却で不動産の売却をしても、住宅ローンを完済できず残った差額のことを残債務といい、不動産を売却した後も返済をしなければならない義務があります。

しかし、任意売却の場合には、この残債務の返済期間や月々の返済金額の調整について債権者（金融機関等）と交渉ができます。

売却するときに必要な仲介手数料、不動産管理費、滞納している税金精算の税理士への報酬や相談料などは債権者から任意売却による売却代金を配分して精算されるため、原則として債務者の持ち出し負担はありません。

３、不動産受け渡しなどの柔軟な対応

債権者（金融機関等）との交渉によっては、引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってもらえる場合があります。

また不動産の購入者との交渉次第では、転居先が決まり引越しが完了した後に物件の引渡しができる場合があります。

競売では落札者の意向次第で、立退きを要求され、引越し費用も自己負担となる場合があります。

４、競売よりも高値で売却

任意売却の場合は、以下の点で購入者にとって競売と比較して有利なため、高値がつきやすくなっています。

①購入の事前に不動産の内部や情報を確認できる。

②保証金の預託が不要。

③一括購入でなく、住宅ローンが組める。

④住み続けられる可能性がある

⑤任意売却の場合なら親族・親戚などに買い受けてもらい、不動産を残すことができます。

その他に投資家などに不動産を売却し、賃貸物件として不動産を利用するリースバックという方法もあります。交渉によっては、リースバック終了後にその不動産の買い戻しができる場合があります。

以上、任意売却のメリットを大まかに書きましたが、ちょっとした知識と勇気、行動力で、何と言っても不動産を高く売ることは大きなメリットだと思います。

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◆えっ！こんなに費用がかかるの・・・!?

新築でマイホームを購入して、そろそろ家の外壁の塗り替え時期かなと思い、どのくらい費用がかかるのか調べたところ、屋根の補修費用なども含めて、なんと100万円以上もかかってしまったなんてことは、決して他人ごとではありません。せっかく住宅ローンも終わりそうなのに、いったいこれからいくらのお金が必要になるのでしょうか。

◆戸建住宅築後３０年の修繕の目安

標準的な戸建住宅の場合、屋根（８０万円）、給排水管（９０万円）や給湯器（４０万円）の交換、シロアリ対策（１５万円）やバルコニーの防水（３０万円）などで、数百万円がかかり、その他にも必要に応じて、ユニットバスや、雨どいの修繕にも費用が必要になってきます。建て替えをせずに、修繕を繰り返していると、意外と費用はかかります。今は、慢性的な人手不足などを背景に工事費用も上昇していることも頭が痛い問題です。

◆負担があるのはマンションも同じ！

修繕費用の負担は、もちろん戸建住宅だけではなく、マンションも同じです。戸建とは異なって、毎月修繕費用を積み立てているのが普通ですが、それだけでは安心できない可能性もあります。実際に国交省の調査（マンション総合調査）では、３割以上のマンションが元々の計画に対して、修繕のための積立金が不足していると回答しているようです。

◆修繕費の計画も人生設計にいれましょう

資金がなくて修繕を先延ばしすると危険が増えてきます。出来る限り優先度の高い工事に絞って選択していくようにしてください。これからは、省エネ性の向上やバリアフリー化なども必要になる可能性があります。計画的に必要資金を考えていきましょう。（※文中にでてくる金額は目安です）

古い家がある土地を売却する場合、そのままで売りに出した方が良いのか、建物を解体して更地で出した方が良いのか、悩みどころですね。

一概にどれがいいのか言えず、物件状況に大きく左右されますが、ここでは一般的なメリットデメリットを大まかなに記させていただきます。

解体して更地で売却するメリット

土地の相場価格で売却することができ、買主様がすぐに家を建てられるので売却しやすくなります。また、売却まで、駐車場として貸すこともできます。

解体して更地で売却するデメリット

解体費用を売主様が負担しなければならないことになります。もし、解体後も売却できないと固定資産税が高くなります。

古家付土地で売却するメリット

解体費用を売主様が負担しなくてよく、買主様がそのまま住む場合は値引きが少なくて済む場合があります。固定資産税が（約６倍）高くなる心配もありません。

古家付土地で売却するデメリット

解体費用分の値引きを買主様から要求される場合があります。空き家の状態が続くと管理コストがかかることにもなります。

以上、ご参考になれば幸いです。

物件査定のご依頼を頂いた時、不動産会社として価格をつけることになります。不動産会社が言うのもなんですが、実は、この時は売主様が不動産会社を査定する絶好のタイミングにもなります。

不動産会社は物件を査定するために売主様に様々な事を聞き、不動産のプロとしての見解によって価格の説明と根拠を示します。

売主様に対し、売却のプロセスや方法について細かく説明する必要もあります。

そこで、担当者が、一体どのような説明をするのかということに注目をするのです。「お客様を大切にする風土文化」のある不動産会社なら、売主様が理解しやすいように説明をするでしょう。

資料も充実させ、一般の人でも理解しやすいような配慮がなされています。お客様を大切にすることは、決して「口が上手い」ということではありません。

「一生懸命分かりやすく説明しようとしている姿勢」が大切だと思っています。