日本で流通する住宅の大半は新築で、日本には新築が好きな方が多いようです。

しかし、市場価値という観点で見れば、新築である期間はほんの一瞬です。

なぜかと言うと、人が住んだ瞬間、その物件は市場では中古と判断されてしまうからです。

そして、新築住宅が中古になった途端に、価値が２割ほど下がると言われています。

新築物件を買った人からすれば「冗談じゃないよー」と怒りたくなるような話ですが、事実なのです。

では、なぜ２割も価格が下がってしまうのでしょうか？？

新築物件は、不動産会社や住宅メーカーが土地を仕入れて、その上に建物を建てて販売します。

この時、まず土地の仕入れ費用や建物の建築費がかかります。さらに販売する際、広告宣伝費やパンフレット・DM（ダイレクトメール）などの

製作費、モデルルームの建設費、運営費、販売会社への手数料といったさまざまな経費がかかってきます。そして最後に、利益を乗せます。

つまり、新築物件には、不動産会社や住宅メーカーの利益や経費など、実際の資産価値（土地+建物の価値）とは関係のない費用がたくさん上乗せされているのです。そして、さらには日本人の新築好きに乗じたプラスα価格である「新築プレミアム」までもが上乗せされて販売されるのです。

◆頭金なしで新築を買うのは危険？

万が一、新築物件を買ってすぐに売らなくてはならなくなった場合の物件価格は、新築の購入価格から不動産業者や住宅メーカーが上乗せしたさまざまな「経費」や「新築プレミアム」分を差し引いた価格にならざるを得ません。

そのため、新築を買う場合には、少なくとも「費用」や「新築プレミアム」程度は頭金で用意したほうがよいでしょう。

仮に、新築をフルローン（頭金なしで購入費用をすべてローンでまかなうやり方）で買ったとしたら、その後しばらくは、ローン残高が資産価値を上回る債務超過の状態になってしまうからです。

◆買ったときよりも高くで売れる場合もある？

但し、不動産相場の上昇時や立地と物件の状態（住みかた）によっては、買ったときよりも高く又は、同程度で売れる場合も少なからずあることも事実です。

事実、首都圏では、以前に比べ狭いうえにつくりが安普請にもかかわらず新築物件が高止まりして、いま中古マンションの価格が見直され上昇しています。

新築物件そのものと、購入したり売却したりするときのタイミング次第といることになりますが、それ以外にも立地の将来性、利便性、金利（変動か固定か）、ハウスメーカー選び、仲介不動産会社選び、など、買う前に検討できることはたくさんあると思います。

◆欧米では中古不動産が主流

あと、日本と真逆で、欧米などは新築よりも中古住宅の売買が主流でおおむね新築2対中古8くらいの割合で、中古住宅が大半を占めます。

築何十年になろうが価格は日本のようになかなか下がらないのです。それは、欧米は中古不動産の流通システムが日本に比べかなり充実していて、なおかつ、リフォームやリノベーションをオーナーが適正に行っており、中古不動産の価値が下がりにくく、買主も安心して買うことができるためです。

それに比べ、日本では、築30年もすれば家の価格は0となり、土地価格のみになってしまいます。

◆これからの日本の中古不動産

しかし数年前から顕著になりましたが、わが国でも中古不動産の異常な資産価値下落により国家資産を失わせてはいけないと、政府主導によりようやく、物件履歴書の推進、インスペクション（住宅診断）と瑕疵担保責任保険などの推進により、中古不動産の活性化に取り組み始めました。

欧米の良いことは見習って、家は一生ものとの考えを捨て、不動産の資産価値が落ちないよう大事に使い、適正なメンテナンスをして、売買を繰り返し、より良い家に住みかえることも選択肢の一つとして考えても良いのではないでしょうか。

Q　より好条件で早く売る方法は？ 

あえて高額査定で専任をとり、長期間売れず結果的に安値で売買！なんてことに注意しましょう。

お知らせ

売主様応援キャンペーン！

 　　※2022年3月31日まで

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「安直な手数料値引きは、担当者のやる気をそぐだけ」のことも

不動産売買の広告には、仲介手数料無料、半額、値引きをうたい文句にしているものがあります。

実際の営業活動でも、「仲介手数料をお安くしますから、ぜひ当社にご依頼ください」と、不動産会社が売り込むことがあります。

反対にお客さまから、「仲介手数料を割引してよ」と言われることもあります。

しかし、仲介手数料は簡単に値引きしないほうがよいと思います。

良心的な不動産会社の担当者は、売主様の利益を考えて、自社に託してくださった物件をできるだけ好条件で売ろうと、一生懸命に努力をしています。

正当な報酬が得られないとなると、頑張っている人ほど空しく感じるでしょう。

仲介手数料を値切った売主さんは、その場は得をした気分になるかもしれませんが、担当者のモチベーションが下がってしまいます。

安直な値引きは、けっして売主さんの得にはならないと思います。

「物件の囲い込み」で、かえって売主様が損をすることがあります。

※「物件の囲い込み」とは、不動産会社が自社の利益を優先して売主買主双方から両手手数料を狙い、他社に情報を出さず、自社顧客のみに営業活動すること。

その結果、なかなか売れないことや、物件価格をコントロールされ安くなる可能があります。

うまい話にはウラがあり、タダより高いものはない

不動産会社が値引きを申し出る背景には、そうまでしてでも媒介契約を取りたいという気持ちが透けて見えます。

少しくらい仲介手数料を割り引いても、媒介契約を結んで売却物件を手にしたら、あとはそれを囲い込み、両手仲介に持ち込めば簡単に元がとれてしまいます。

仲介手数料無料をうたいながら、事務手数料などの名目で、数十万円を請求するケースもあります。うまい話にはウラがある、タダより高いものはないと、考えておいたほうが安全です。

しかし、仲介手数料を値引きする、無料にするというのは、違法というわけではありません。当社もキャンペーンなどで各種サービスをすることがあります。

ともあれ、基本的には法定の手数料を報酬としてきちんと払い、担当者にはしっかり仕事をしてもらって、互いに気持ちよく取引を行うことが、本来のあり方ではないかと思います。

ただし、いい加減な仕事は論外なので、仲介会社を替えることをお勧めいたします。

今日は不動産を売却した場合の税金についてです。

売却した翌年に確定申告しなければなりませんが、売却後の手残り金額がいくらになるのか、

売主様にとって非常に重要な問題となります。売却計画をなされる際の、ご参考になれば幸いです。

※実際には税理士にご確認してください。

支払う税額を計算するには、課税譲渡所得金額に税率を掛けます。

因みに、復興特別所得税を入れた税率は

保有期間５年超の長期譲渡所得税は、20.315%（所得税15.315%　住民税 5%）

保有期間５年未満の短期譲渡所得税は、39.63%（所得税30.63%　住民税 9%）

となります。

では、課税譲渡所得金額はどのように計算するのか

「譲渡所得金額」は、以下の通り計算します。

課税譲渡職金額＝譲渡価格（売った値段）－　取得費　－　譲渡費用　－　特別控除

取得費になるもの（4,5,6は、事業用であれば経費、非事業用であれば取得費になります。）

1、売却する土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)

2、購入時の仲介料

3、購入時の立退料等

4、購入時の売買契約書の印紙代

5、購入時の登録免許税・登録手数料（所有権移転や抵当権設定など）

6、不動産取得税

7、搬入費・据付費

8、建物等取壊し費用

9、固定資産税精算金

10、利用開始までの借入金の利息、2棟目は取得費か必要経費になる

※尚、購入時の契約書、領収書等で確認します。

譲渡費用になるもの

1、売却時の仲介料

2、売却するための測量費

3、売却するために使った広告費

4、売却時の売買契約書に貼る印紙代

特別控除になるもの

※RC事業用建物の償却率は0.022、因みに耐用年数は47年です。

建物取得費　＝　建物購入代金　－　減価償却費

減価償却費　＝　建物購入代金　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

※譲渡所得税計算は以下のサイトのシミュレーションが分かりやすいです。

ご参考になれば幸いです。