こんばんは、先ほどの続きです。(^^♪

　さて、前回ブログの書いた、シミレーションの一部の機能を説明すると、瞬時にキャッシュフローの計算や、投資判断（売るときも含めて）に欠かせない収益還元価格査定のDCF法などを使います。

 　DCF法とは、簡単に言うと未来の総純収益と売却益の合計予想から、割引率を使って現在の価値をだし、その投資が適切かどうかの判断の指標とします。

　　今までの勘と度胸で、「清水の舞台から飛び降りる」的な投資からすると、これはもう本当に画期的なことです！当社のシステムは、様々なケースを想定したいくつものシミュレーションが瞬時にでき、適切な投資判断をスピーディーにすることが可能となります。

 　もちろん現実に的確かつスピーディーな判断を可能にするのは、日頃から様々な投資指標となるデータを分析、市場調査を事前にしていて、このような物件が出たらすぐに買える体制をととのえておくのも必要ですね。

 　しかし、そんなこと言ってもなかなか出来ることではないと思います。だからこそ信頼のおける本物の不動産コンサルが必要になると思います。

　信頼のおけるとは、100％依頼者のために考えに考え抜いて働く不動産コンサルということです。それでこの投資は買いかどうか、将来売却の出口戦略を立てた的確な投資判断が出来ます。

 　もちろん最後に決めるのは、依頼者様ご自身です。しかし、様々な情報を分析したうえで確かなアドバイスをする専門家のパートナーが必要なのも、事実なのです。

 　私のコンサルでは、依頼者様と一緒になって様々な想定したシミュレーションで最適な売り時、買い時、売値、買値を探ります。

批判ではありませんが一部の銀行と手を組んだ、不動産会社、建築会社、サブリース会社が自社の売り上げを上げるための、数字を操作した、その業者に都合のいいシミレーションではありません、あくまでも依頼者様の側に100％立って、現実的な数字に基づき、公正な判断材料をだす。これがモットーです。

　その得られた結果で、税理士、司法書士、設計士、家屋調査士などの専門家の皆様とチームを組み、依頼者様のご希望を最大限に実現するお手伝いをいたします。

もちろん銀行の選択や、具体手に工事などを依頼する各種業者は、相見積もりをとり一番好条件のほうを選びます。そこからマージンを取ることは、公認不動産コンサルティングマスターにとって致命傷になりますので、絶対にしません。なぜなら依頼者様の負担する価格に必ず上乗せされるからです。

 　売却の場合は、不動産業界の悪弊である情報の囲い込みはせず、あくまでも依頼者様にとっての一番の好条件を目指します。もちろん依頼者様のご希望により、非公開で高値をつける方法もあります。

 　手前味噌で恐縮ですが、価格のピークアウトを迎えたといわれ、人口減少の縮小社会、ますます混迷な時代と言われる今日、依頼者に寄り添う、このような不動産コンサルは、ますます必要になってくると思います。

これを実際にやっている方は、私が尊敬するコンサルティングマスターを除いて、沖縄ではまだまだ少ないと思います。そのようなプロフェッショナルなコンサルタントが目指しています。また沖縄にどんどん増えてい欲しいですね(^_-)-☆

ビクトリー企画　

TEL０９８－８３６－２００１

先日、ある素晴らしい事業家の相談を受けました。これまで様々な場面で見事な判断で、乗り越えて財を築いたお話しを伺い大変勉強になり感動しました。

　その方の相談は、某市の収益物件を売却した方が良いのか？そのまま保有した方が良いのか？それぞれのケースで、その有効な対策を知りたい。などなど…

　「出口戦略を投資前に立ててないけど、良い物件だったのでとりあえず買った。」といったところでしょうか。

　法的なものも含めて、その物件固有の調査、その地域の人口構成、マッチングした需要と供給、その未来予測などの市場調査や具体的な投資シミュレーションなしで、いわゆる勘と度胸で投資するのは危険です。しかし不動産投資で大事なのは確かな目利きと、タイミングということもまた事実ですね。

　銀行も融資に積極的で金利が安く、物件価格の上昇局面で、良い物件と思われるものは、皆さんゴーサインを出す方が多いと思います。

決断までの時間がない、躊躇すると他に取られてしまう～！と、焦りますよね～(>_<)

　まさにその時に力を発揮するのが、当社で導入している画期的な投資シミュレーションシステム、マイハイヤーです！実は沖縄ではまだまだ使っている専門家がいないのです。

 次回に続きますね(^_-)-☆ 

ビクトリー企画　

TEL０９８－８３６－２００１

　ご質問、ご意見やアドバイスなどなんでも良いのでお寄せください。できうる限り、お応えしたいと思っています。

さて、一般的に聞きなれない公認不動産コンサルティングマスターってなに？　疑問に思わる方も多いと思います。

それは、不動産に関する様々な問題（売買・相続・資産活用・投資・収益物件の経営等・）を専門家（司法書士・土地家屋調査士・税理士・建築士弁護士・不動産鑑定士・公認会計士等）のチームリーダーとなって、依頼者の100％味方になって働く人のことです。

少なくとも私はそれを心から信じ実行していく決意です。つまり単なる不動産仲介屋ではなくて真のプロフェッショナルです。

　最近世間では、平成27年1月1日からの相続税の基礎控除が大幅に減額され（4割減）相続税課税の対象者が倍増すると言われています。

それで、銀行や生保さん、建築屋さん、不動産屋さんで様々な相続セミナー等が開かれていますが、

はたしてアパートを建てたり、生命保険に加入することだけが、相続対策でしょうか？その疑問を持っていらっしゃる方は少なからずいらっしゃると思います。

　相続の不安心理にあおられ、家賃全額保証とか言っても、そもそも収支あまあまで建てたアパートは相続税の節税どころか、先祖からの土地を失いかねません。

そんな危険があることを知らずに何千万、何億もの投資をする方々が実際にいらっしゃいます。お医者さんや公務員などの方が自己破産に追い込まれるケースもあります。

　じゃあ何もしない方が良いのか？　場合によってはその方がいいこともあるかもしれませんが、何もしないことの危険性の方が大半です。

少なくとも、分割でもめずに、きちんと納税資金をつくり、節税し、できれば相続後の生活設計をたてることが大切でしょう。

　ところで、勝ち組5％と言われる投資の世界では、いまアベノミクスりよる歴史的な低金利、金融機関の貸出意欲の上昇により、ホテルやオフィスビル・アパート等の収益物件の建築ラッシュが起こり、一部で不動産バブルとなっています。

　それの何が危険か、やはり歴史は繰り返すで、上がったものは必ず下がります。先ず銀行の引き締めから始まり、金利上昇、価格の崩壊、貸しはがしです。それは大体の人が分かっていることでしょう。

　問題は誰が最後のババをつかむか、ババ抜きの様相を呈しています。しかし、投資家は価格崩壊の時こそチャンスと爪を研いでいます。

タイトルの「相続や資産活用で本当に大切なこと」を私なりに考えることを少しづつ発信していきます。次回もよろしくお願いします。

 ビクトリー企画　

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